PARTNERZY PORTALU

partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl

REKLAMA

Idą zmiany. Czy nowy Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej zaskoczy najemców nieruchomości komercyjnych?

  • Autor: Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska
  • 18 wrz 2017 15:02

Idą zmiany. Czy nowy Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej zaskoczy najemców nieruchomości komercyjnych? Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi standardami rachunkowości, najem i leasing operacyjny nieruchomości komercyjnych nie muszą być traktowane jako zobowiązania długoterminowe. Bardzo często rozliczane są pozabilansowo lub uwzględniane jedynie częściowo jako zobowiązania krótkoterminowe. Oznacza to, że firmy, w tym także największe spółki giełdowe raportujące zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), muszą uwzględniać w bilansie jedynie najbliższe raty leasingowe i opłaty czynszowe. Zmieni się to jednak od początku 2019 roku. Wpływ zmian nowego standardu MSSF przedstawia dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska.

REKLAMA

W styczniu 2016 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości uchwaliła nowy Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej nr 16, zmieniając między innymi zasady rozliczania leasingu operacyjnego i umów pokrewnych, do których w polskim systemie prawnym zalicza się najem i dzierżawę. W praktyce ujednolicono zasady księgowania leasingu finansowego i operacyjnego.

Bilanse sporządzane za okresy rozliczeniowe rozpoczynające się po 1 stycznia 2019 roku będą musiały uwzględniać całość zobowiązań z tytułu umów najmu, w tym leasingu i dzierżawy, po stronie zobowiązań finansowych długoterminowych. Obowiązek ten nie dotyczy jedynie umów krótkoterminowych (do roku) lub niskokwotowych (do 5 tys. euro). Nowe regulacje zapewne wpłyną bezpośrednio na rynek najmu nieruchomości komercyjnych w Polsce, którego zobowiązania szacowane są na ok. 8 miliardów euro.

Wpływ MSSF nr 16 na wskaźniki finansowe firmy

W większości przypadków nowy standard nie wpłynie na biznesowe podstawy działalności firm, lecz będzie miał wpływ na ich ogólną kondycję finansową.

Zgodnie z wytycznymi nowego standardu nr 16, po stronie pasywów księgowane będą zdyskontowane przyszłe przepływy wynikające z zawartych umów najmu, zaś po stronie aktywów wartość prawa do korzystania z lokalu w czasie trwania umowy. Wzrośnie zatem wskaźnik zadłużenia kapitału własnego, co dla wielu inwestorów może być negatywnym sygnałem, w szczególności dla graczy rynkowych, którzy dotychczas nie dysponowali pełną wiedzą na temat rzeczywistych kosztów i ryzyka związanego z zawartymi umowami leasingu operacyjnego.

Po przejściu na nowy standard wynik finansowy netto spółek pozostanie w wielu przypadkach na poziomie zbliżonym do dotychczasowego, przy czym rzeczywista wielkość różnicy zależeć będzie od skali i stopnia dywersyfikacji portfela zawartych umów najmu. Jednak wraz ze zbliżającym się końcem okresu najmu i malejącym obciążeniem kosztami odsetkowymi, wynik finansowy spółki będzie stopniowo się poprawiać, aż osiągnie poziom korzystniejszy od tego, który miałaby przed wprowadzeniem MSSF nr 16.

Ze względu na zastąpienie kosztów operacyjnych generowanych przez opłaty czynszowe połączeniem amortyzacji i kosztów odsetkowych, znacząco wzrośnie zysk przedsiębiorstwa przed potrąceniem odsetek od zaciągniętych kredytów, podatków oraz amortyzacji (zysk EBITDA). Pozytywnej zmianie zysku EBITDA towarzyszyć będzie jednak znaczny wzrost wskaźnika zadłużenia netto do EBITDA, określający zdolność firmy do spłaty zadłużenia zyskami operacyjnymi.

Z tego względu nowy standard spowoduje, że najem stanie się jednym ze sposobów finansowania działalności spółki, co w przypadku wielu podmiotów - zwłaszcza spółek giełdowych - może przełożyć się na istotny wzrost kosztów pozyskania kapitału i ograniczenie potencjału rozwoju.

Warto przy tym podkreślić, że wpływ nadchodzących zmian na firmy będzie zależny od wielu czynników, w tym w początkowej fazie od zastosowanego modelu przejściowego. Powinno to skłonić spółki do opracowania optymalnej strategii przejścia na nowy standard.

Sektorami, które najbardziej odczują wpływ nowego podejścia, są linie lotnicze, handel, turystyka i transport. W obszarze nieruchomości komercyjnych największa zmiana dotyczyć będzie dużych najemców powierzchni handlowych, którzy wynajmują znaczne powierzchnie i gdzie wydatki czynszowe stanowią istotną część kosztów ich działalności. Sytuację w tym wypadku złagodzi fakt, że niektórzy więksi najemcy płacą czynsz od obrotu, co w takim przypadku skutkować będzie kosztem jedynie w danym okresie rozliczeniowym. Podobny wpływ odczują również najwięksi międzynarodowi najemcy powierzchni magazynowych i biurowych.

Jak rynek może zareagować na wprowadzenie MSSF nr 16?

Najem długoterminowy stanie się mniej opłacalny dla najemców, którzy będą musieli uwzględniać w bilansie zobowiązanie za cały okres umowy, a dopiero potem będą mogli dokonać amortyzacji. Nie chcąc ryzykować obniżenia zdolności kredytowej i kosztów finansowania, mogą pojawić się próby ucieczki od długoterminowych umów najmu na rzecz takich działań, jak:

- Wykup nieruchomości lub budowa własnych obiektów. Rozwiązanie takie wymaga wprawdzie wysokich nakładów inwestycyjnych, jednak w dłuższym okresie może być mniej kosztowne, w zależności m.in. od średnioważonego kosztu kapitału spółki.

  • 1
  • 2

PARTNERZY SERWISU Partner serwisu - BNP Partner serwisu - CRESA Partner serwisu - Echo Investment S.A. Partner serwisu - Interbiuro Partner serwisu - Nowy Styl Partner serwisu - Penta Partner serwisu - Skanska Property Poland Sp. z.o.o. Partner serwisu - TDJ Partner serwisu - Vastint Partner serwisu - Workplace Solutions Partner serwisu - Zinel

PRIME PROPERTY PRIZE 2017

Do końca głosowania zostało


REKLAMA

Newsletter


Najważniejsze informacje portalu propertynews.pl prosto na Twój e-mail

Propertynews.pl: dołącz do nas na Google+

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

REKLAMA
REKLAMA