PARTNERZY PORTALU

partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl

REKLAMA

Najbezpieczniejsze są inwestycje biurowe i handlowe - wywiad z Marcinem Dubno z BZ WBK

  • Autor: Propertynews.pl
  • 30 sty 2012 16:01

Najbezpieczniejsze są inwestycje biurowe i handlowe - wywiad z Marcinem Dubno z BZ WBK

W naszej ocenie najbezpieczniejsze do finansowania są dziś dobrze zlokalizowane obiekty biurowe oraz handlowe. Chodzi tu o wielkość rynku, zdolność do ponownego wynajęcia w przypadku wyjścia najemcy oraz konkurencji w danej lokalizacji - wyjaśnia Marcin Dubno, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości w Banku Zachodnim WBK.

REKLAMA

Jakie są założenia odnośnie wysokości udzielanych kredytów na inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych w 2012 roku?
Oczekujemy pewnej redukcji kredytów na inwestycje w sektorze nieruchomości w 2012 roku. Obecna sytuacja na rynku i niepewność wpłyną na decyzje inwestycyjne oraz politykę kredytową banków.

Czy obecnie są Państwo w trakcie domykania dużych transakcji, jeśli chodzi o finansowanie lub refinansowanie projektów komercyjnych?
Tak. Rok 2011 był dla nas bardzo pracowity i również w tej chwili finalizujemy kilka transakcji na rynku komercyjnym.

Problem „złych kredytów deweloperskich" w portfelu Państwa banku jest istotnym zjawiskiem?
W naszym przypadku ten problem jest marginalny. Są oczywiście inwestycje, które z uwagi na warunki rynkowe nie zachowują się tak jak planowano, ale pracujemy wraz z deweloperami, aby rozwiązać te problemy.

W 2011 roku był duży popyt na nieruchomości komercyjne, w tym niekoniecznie na te w najlepszych lokalizacjach. Inwestycje, które są bardziej problematyczne, charakteryzują się potencjalnie wyższą stopą zwrotu. Z naszych obserwacji wynika, że są chętni na tego typu inwestycje.
Nie są one powiązane z którymś szczególnym rynkiem, ale raczej lokalizacją i mogą dotyczyć każdego sektora.

Jaka była łączna suma kredytów udzielonych przez państwa bank w segmencie nieruchomości komercyjnych od 2006 roku?
Były to projekty na kwotę przekraczającą 10 mld zł. 40 proc. z tych środków zostało przeznaczonych na biura, 40 proc. na handel, a 20 proc. na magazyny.

Finansowanie jakich projektów wydaje się Państwu najbezpieczniejsze, a które niosą ze sobą największe ryzyko?

W naszej ocenie najbezpieczniejsze są dobrze zlokalizowane obiekty biurowe oraz handlowe. Chodzi tu o wielkość rynku, zdolność do ponownego wynajęcia w przypadku wyjścia najemcy oraz konkurencji w danej lokalizacji.
Z kolei projekty starsze, specjalistyczne, w miejscu, gdzie jest duża konkurencja, krótkie umowy najmu lub budynki, na które jest mniejszy popyt ze strony najemców w naszej ocenie są wystawione na największe ryzyko.

Jakie rynkowe czynniki są w Państwa ocenie najniebezpieczniejsze dla kondycji poszczególnych gałęzi nieruchomości komercyjnych?
Patrząc na cały rynek nieruchomości, niski poziom wzrostu gospodarczego odbija się niekorzystnie na całym rynku. Dodatkowo dla nieruchomości handlowych oraz części logistycznych bardzo istotna jest dynamika sprzedaży detalicznej.

Jak wygląda dziś popyt na kredyty inwestycyjne?
W przypadku kredytów na budowę jest wiele projektów centrów handlowych. Jednak zaraz za nimi plasują się projekty biurowe.
W refinansowaniu mamy do czynienia z wyrównaną liczbą projektów biurowych i handlowych.
W naszym banku w 2011 roku dominowały projekty handlowe, jednak sfinansowaliśmy też kilka projektów biurowych i magazynowych.

Czy jest wyznaczona maksymalna skala finansowania dla pojedynczego projektu komercyjnego i czy dopuszczają państwo tworzenie konsorcjów z innymi instytucjami finansowymi?
Nie mamy jasno sprecyzowanej kwoty zaangażowania na jeden projekt. Dla banku bardzo ważna jest dywersyfikacja, więc przy kwotach przekraczających finansowanie na poziomie 100 mln zł w każdym przypadku rozważamy podzielenie się ryzykiem z innym bankiem. Zależy to jednak od samego projektu i jego atrakcyjności.

Konsorcja bankowe są przez nas bardzo często stosowane, szczególnie przy większych projektach. Wpływa na to chęć dywersyfikacji ryzyka, tak aby potencjalne problemy z jednym projektem nie zachwiały bankiem.

Kryzys gospodarczy minionych lat skutkował zaostrzeniem wymogów stawianych przez banki deweloperom nieruchomości komercyjnych i jedynie początek 2011 roku nosił znamiona lekkiego rozluźnienia polityki kredytowej. Czego mogą spodziewać się deweloperzy w 2012 roku?
W chwili obecnej panuje duża niepewność na rynku, jeżeli chodzi o sytuację ekonomiczną jak i siłę sektora bankowego. Bardzo trudno jest prognozować, co wydarzy się w 2012 roku. Jednak ze wszystkich analiz wynika, że czeka nas spowolnienie. Miejmy nadzieje, że nie będzie ono znaczące. Wydaję mi się jednak, że deweloperzy nie powinni oczekiwać dalszej poprawy warunków finansowych - przynajmniej nie w pierwszej połowie 2012 roku.

Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze rosnący koszt pozyskania euro dla banków, które finansują się w Polsce, a rynek komercyjny jest zdominowany kredytywami w tej walucie.

Jakie kryteria musi dziś spełniać deweloper ubiegający się o kredyt na projekt komercyjny?
To zależy, czy mówimy o budowie od początku czy o przebudowie bądź rozbudowie. Oczywiście w przypadku nowego projektu nasze wymagania są większe niż w dla projektu, który już działa i możemy go ocenić na podstawie historycznych danych. Przy nowych inwestycjach projekt powinien charakteryzować się podpisanymi umowami przedwstępnymi, wkład własny nie powinien być niższy niż 30 proc., zespół dewelopera powinien mieć doświadczenie w podobnych projektach, a jego sytuacja finansowa nie powinna budzić zastrzeżeń.

Bardzo duże znaczenie ma dla nas również lokalizacja. Jednak każdy projekt analizujemy indywidualnie, więc wymienione parametry są analizowane jako całość i są uzależnione od wielkości projektu.

Jakie czynniki podlegają szczególnej analizie na etapie przyznawania finansowania?
Bank bierze pod uwagę szereg czynników i dokładnie je analizuje. Zwracamy dużą uwagę na doświadczenie, jego siłę finansową, lokalizację inwestycji, poziom wkładu własnego, poziom wynajęcia/najmu, sytuację głównych najemców, długość umów najmu, sytuację prawna nieruchomości czy sytuację techniczną nieruchomości.

Które regiony kraju wydają się Państwu najatrakcyjniejsze?

Bank zwraca uwagę na wielkość rynku, więc najbardziej interesujące są największe polskie miasta. Do lokalizacji powinna być dostosowana powierzchnia projektu. W chwili obecnej bardzo ciekawy jest rynek warszawski, ale finansujemy także nieruchomości w innych dużych miastach. Podobał się artykuł? Podziel się!

PARTNER SERWISU Partner serwisu - Galeria WISŁA

PRIME PROPERTY PRIZE 2017

Do końca głosowania zostało


REKLAMA

Newsletter


Najważniejsze informacje portalu propertynews.pl prosto na Twój e-mail

Propertynews.pl: dołącz do nas na Google+

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

REKLAMA
REKLAMA