Polska na długo pozostanie liderem - Property Forum 2013

24-25 września 2013 • Warszawa

Zakończyła się III edycja konferencji Property Forum 2013. W dwudniowym spotkaniu udział wzięło ponad 1000 uczestników, a swoje opinie o sektorze i perspektywach jego rozwoju przedstawiło blisko 90 prelegentów. Rozdane zostały także statuetki konkursu Prime Property Prize.

Konferencję Property Forum 2013 rozpoczęła dyskusja na temat sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, ale ze szczególnym uwzględnieniem pozycji jaką zajmuje Polska i jakie warunki są niezbędne do utrzymania przez nasz kraj pozycji regionalnego lidera. Zdaniem uczestników debaty Polska na długo pozostanie liderem rynku nieruchomości komercyjnych w regionie CEE, a deweloperzy z mocną pozycją nie będą mieli problemów z finansowanie swoich przedsięwzięć. Z kolei słabsze projekty, a także starsze obiekty komercyjne staną się celem dla graczy z dużym doświadczeniem i pomysłem na biznes - podkreślał w sesji inauguracyjnej konferencji Property Forum 2013 Michał Sternicki, dyrektor generalny, Aareal Bank AG Oddział w Polsce.

Deweloperzy, banki i eksperci rynku nie mają wątpliwości, iż pozycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych na tle innych państw w Europie Środkowo-Wschodniej jest bardzo mocna. - Musimy jednak walczyć o utrzymanie tego miejsca, a jednocześnie szukać innych europejskich rynków do dalszego rozwoju. Wielkie pole do popisu mają w tym względzie polscy politycy, którzy powinni być nam pomocni w ekspansji naszego biznesu do takich krajów jak Rosja, Ukraina czy Rumunia - zaznacza Waldemar Lesiak, wiceprezes Echo Investment.

Przemysław Krych, prezes Griffin Real Estate, także uważa, iż nie można „ignorować demografii" państw sąsiednich w planowaniu rozwoju działalności deweloperskiej na rynku nieruchomości komercyjnych, ale przyznaje, iż jego spółka sprzedała swoje ostatnie aktywa na Ukrainie i długo nie zamierza wracać na ten rynek. - Jesteśmy przekonani, że w Polsce nie zabraknie nam okazji inwestycyjnych - uważa.

Działalność deweloperów, niezależnie od segmentu rynku, nie może się jednak ograniczać tylko do kopiowania projektów. - Błędem deweloperów jest działalność typu „copy mashine". Trzeba dogłębnie znać sytuację w kraju i na poszczególnych rynkach regionalnych i nie lekceważyć oczekiwań klientów - zwraca uwagę Elio Szmawonian, członek zarządu Mayland Real Estate.

Jan Mroczka, prezes Rank Progress, podkreśla, że deweloperzy muszą się pogodzić z tym, iż rentowność ich projektów jest mniejsza niż kilka lat temu. - Trzeba mieć nowe pomysły, słuchać najemców i potencjalnych klientów. Przykładem jest chociażby wprowadzanie najemców kinowych do mniejszych miast - mówi.

Handel - zadyszka czy nowa szansa?
Sytuacja gospodarcza w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i w Polsce ulega poprawie. W Polsce PKB zaczyna rosnąć, w górę idzie również sprzedaż detaliczna. Czy poprawa wskaźników gospodarczych jest odczuwalna na rynku nieruchomości komercyjnych - pyta Tonny Pinnel, dyrektor ds. finansowania nieruchomości, Colliers International.

- Kondycja gospodarki odbija się na m.in. na czynszach najmu w obiektach komercyjnych - zaznacza Sean Briggs, dyrektor zarządzający na rejon Europy Wschodniej, Dział Powierzchni Handlowych, Colliers International. - W przypadku powierzchni handlowej najemcy nadal chcą od deweloperów obniżenia stawek, ale trzeba przyznać, że dla dużych sieci handlowych, z dobrą pozycją na rynku, nadeszła prawdziwa hossa w tym zakresie i jest to świetny czas na rozwój działalności. Mali najemcy wciąż mogą mieć jednak problemy - dodaje.

Elio Szmawonian uważa, iż rozwój rynku nieruchomości handlowych to „niekończąca się historia". - Mimo różnych opinii, obecny stan to nie kres rozwoju sektora centrów handlowych w Polsce. Segment ten należy oceniać poprzez wskaźnik mkw. przypadający na 1 tys. mieszkańców. Jest więc wiele miejsce na budowę kolejnych obiektów. Mamy już do czynienia z 5. generacją centrów handlowych i na pewno będę kolejne - zapowiada.

Z przedstawicielem spółki Mayland zgadza się Michał Sternicki. - 70 proc. portfela finansowanych przez nas projektów komercyjnych to nieruchomości handlowe. Rzeczywiście handel to niekończąca się historia, ale oczywiście musimy być nadal ostrożni - wyjaśnia.
W rynek centrów handlowych ciągle wierzy także prezes Rank Progress. - Nasza firma rozwija nowe działalności, ale budujemy i będziemy budować nowe obiekty handlowe. Obecnie mamy rozpoczęte trzy inwestycje i być może w tym roku wystartujemy z kolejną. W przyszłym roku chcemy ruszyć z czterema przedsięwzięciami - mówi.

Dziś Rank Progress celuje głównie w mniejsze miasta, ale ma też plany realizacji projektów deweloperskich w największych aglomeracjach. - Mamy pracy na wiele kolejnych lat i mamy dla kogo budować - są najemcy chętni do otwierania sklepów w naszych centrach. Pod uwagę bierzemy też takie miasta jak Warszawa czy Kielce - zdradza Jan Mroczka.

Deweloperzy i eksperci widzą ogromny potencjał w rozbudowie i remodelingu starszych centrów handlowych. - Na tym rynku jest naprawdę wiele do zrobienia - zaznacza Sean Briggs. Zgadza się z nim Elio Szmawonian, który wylicza, iż w Polsce jest ok. 130 starszych centrów handlowych, które nadają się do „odświeżenia". - Polski rynek handlowy to 10 mln mkw. 42 proc. tej powierzchni istnieje na rynku ponad 10 lat. Można ją zmieniać, powiększać czy relokować na niej najemców - podkreśla.

Bardziej sceptyczny w ocenie kondycji rynku centrów handlowych jest Waldemar Lesiak, wiceprezes zarządu, Echo Investment. - Z jednej strony najemcy wyrażają chęć wejścia w kolejne projekty, ale należy wziąć pod uwagę, iż ich sytuacja jest znacznie trudniejsza niż miało to miejsce 6-7 lat temu. Warto przyjrzeć się liczbom i zastanowić się, jaka ilość powierzchni ma szansę pracować efektywnie - zwraca uwagę.

Wiceprezesowi Echo Investment rację przyznaje Sean Briggs. Jego zdaniem w Polsce są miasta przesycone powierzchnią handlową, m.in. Wrocław i Poznań. - Jest za mało badań dotyczących rynku handlowego w Polsce. Dziwię się, że banki finansują niektóre obecne projekty - mówi.

Biurowe eldorado
Waldemar Lesiak widzi jednak ogromny potencjał przed warszawskim rynkiem biurowym. - Warszawa nie uzyska nigdy statusu Paryża czy Londynu na europejskiej mapie nieruchomości biurowych, ale należy wierzyć w ten sektor - podkreśla wiceprezes Echo Investment i dodaje, iż obecnie jest bardzo dobry czas na realizację projektów biurowych w stolicy.

Tonny Pinnel zaznacza, że polski sektor biurowy napędza w głównej mierze popyt ze strony branży BPO, szczególnie na ośmiu głównych rynkach regionalnych, do których dołączają kolejne, mniejsze miasta. - Deweloperzy powierzchni biurowych mają duże pole do popisu. Znaczące inwestycje powstają nie tylko w Warszawie. Miasta takie jak Wrocław czy Poznań skutecznie przyciągają inwestorów i stwarzają nam możliwości realizacji kolejnych projektów. Te osiem rynków to ogromna przewaga Polski na światowej mapie inwestycji BPO - mówi Lesiak.

Do dalszego dynamicznego rozwoju rynku biurowego w Polsce jest potrzebna lepsza współpraca na linii deweloperzy-samorządy. - Władze części ośrodków nie rozumieją tego, że nowe biurowce, to kolejne miejsca pracy dla mieszkańców - zaznacza Waldemar Lesiak. Dodaje, że biura to bezpieczny i dający zarobić sektor nieruchomości. - Potwierdza to podejście banków. Podchodzą do finansowania biurowców w regionach na dokładnie takich samych zasadach jak w Warszawie. Nie ma żadnych problemów z pozyskaniem kredytu na nowe inwestycje biurowe w regionach - wyjaśnia.

Z kolei Georg Blaschke z banku Helaba zwraca uwagę na dużą aktywność deweloperów powierzchni biurowych w Warszawie, np. na Mokotowie. - To stwarza pewne zagrożenie nadmuchania bańki, która w końcu może pęknąć - zaznacza. W jego ocenie dla polskiego rynku nieruchomości istotne będzie to co stanie się ze światową gospodarką w przeciągu najbliższych 5 lat. - Polska to obecnie rynek bazowy w Europie, ale co się stanie za klika lat - pytał. 

Georg Blaschke zwrócił uwagę, że dużym problemem dla zagranicznych funduszy, jest ścieżka wyjścia z inwestycji w Polsce. Dzieje się tak dla tego, że krajowy kapitał jest ciągle zbyt słaby i mało aktywny. - Niemieckie fundusze zdominowały rynek biurowy na Mokotowie, jednak czas ich funkcjonowania dobiega końca. Rośnie presja, a to może zaowocować bardzo dużym problemem. Powinny powstać fundusze z polskim kapitałem skierowane do detalicznych klientów - uważa.

Zarabiać na nieruchomościach chce TFI PZU, ale Jacek Koprowski, dyrektor Biura Sektora Nieruchomości podkreśla, że barierą jest tu kwota wejścia na ten rynek. - PZU rozwija się po mału w obszaże nieruchomości, ale aktywa te są ważnym elementem strategii inwestycyjnej. Chcemy inwestować np. w biurowce, ale mamy ograniczenia co do wysokości nakładów inwestycyjnych. Na rynku jest mało produktów dostępnych dla naszego funduszu. Problemem jest także m.in. kwestia waluty w jakiej są wyceniane nieruchomości - mówił Koprowski. 

Finansowanie i prawo

Cały czas ograniczeniem w rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych jest utrudniony dostęp do finansowania. Georg Blaschke, CEE Specialist, Helaba, podkreśla, że banki będą ostrożne w udzielaniu kredytów na projekty z tego sektora. Przemysław Krych zdradził, że jego firma postanowiła wykorzystać tą sytuację i na początku przyszłego roku wyjdzie na rynek z ofertą kredytu deweloperskiego. - Podpisaliśmy już w tej sprawie umowę z funduszem z rejonu Zatoki Preskiej - poinformował.

Przemysław Krych, Founder & CEO, Griffin Real Estate, jako barierę w rozwoju rynku podaje także jakość administracji w Polsce i niedokształceniu urzędników, co stwarza problemy w realizacji przedsięwzięć. Deweloperzy zwracają również uwagę na problemy wynikające z braku planów przestrzennych.

Krzysztof Kaczmarek, doradca podatkowy z TPA Horwath zauważył, że dla inwestorów kluczowe jest otoczenie podatkowe. - Pomimo iż nasz kraj wypada korzystnie pod tym względem na tle innych państw regionu CEE, to mamy wciąż bardzo dużo do zrobienia w tej kwestii. Zagraniczne fundusze inwestycyjne teoretycznie powinny być zwolnione z opodatkowania, ale nie było to do końca jasne. 2,5 roku temu zwróciliśmy się do Ministerstwa Finansów z prośbą o interpretację przepisów i do tej pory nie otrzymaliśmy jasnej odpowiedzi. To duży problem - uważa. 

- Wejście w daną inwestycję determinuje ocena rentowności, ryzyk i płynności. Niezbędna jest możliwość efektywnego ustawienia inwestycji pod kątem podatkowym, a ostatnio pojawiające się pomysły ze strony Ministerstwa Finansów, mogą wywrócić do góry nogami struktury w których działają inwestorzy - ocenił Kaczmarek.

RELACJE Z SESJI:

Atrakcyjność inwestycyjna miast i regionów Polski 

„Zielone budynki" - ekonomiczne aspekty zrównoważonego budownictwa na rynku nieruchomości komercyjnych - moda czy realne korzyści?

BPO - kondycja i perspektywy rozwoju rynku w Polsce 

E-commerce - perspektywy rozwoju branży w Polsce i jej wpływ na rozwój handlu tradycyjnego oraz centrów handlowych

 

Hotele. Polscy hotelarze uwierzyli w sieci - rynek franczyzy hotelowej bije rekordy 

Warszawa biznesową stolicą Europy Środkowej i Wschodniej

Centra handlowe. Drugie życie galerii handlowych - przebudowa oraz repozycjonowanie centrów handlowych I i II generacji nową drogą rozwoju dla deweloperów 

Sieci handlowe. Ostrożnie i z wyczuciem - strategie rozwoju sieci handlowych w czasach kryzysu 

Biura w regionach. Miasta przyjazne biurowcom - warunki wzrostu powierzchni biurowej w ośrodkach regionalnych 

 

Magazyny. Perspektywy podaży oraz źródła popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe i produkcyjne 

Wasaw: Office market in numbers & major office developments

Typ pliku: Prezentacja PDF
Rozmiar pliku: 4,6 MB

Rozwój rynku e-commerce w Polsce na tle Europy

Typ pliku: Prezentacja PDF
Rozmiar pliku: 1 MB

PPP na świecie i w Polsce

Typ pliku: Prezentacja PDF
Rozmiar pliku: 2,1 MB

Rynek magazynowy w Polsce

Typ pliku: Prezentacja PDF
Rozmiar pliku: 1,3 MB

Hotele. Polscy hotelarze uwierzyli w sieci – rynek franczyzy hotelowej bije rekordy

Typ pliku: Prezentacja PDF
Rozmiar pliku: 2,4 MB

Business Services in Poland

Typ pliku: Prezentacja PDF
Rozmiar pliku: 829,06 KB

Kreowanie nowoczesnej przestrzeni miejskiej, a zagospodarowanie nieruchomości Agencji Mienia Wojskowego – szanse i zagrożenia

Typ pliku: Prezentacja PDF
Rozmiar pliku: 16,1 MB
  • PARTNER MERYTORYCZNY
  • PARTNERZY
  • PARTNERZY INSTYTUCJONALNI
  • PATRONAT MEDIALNY
  • ORGANIZATORZY