• Spodziewam się, że ceny mieszkań zaczną znów szybko rosnąć. Dlaczego? Bo mamy do czynienia z pewną konwergencją, koincydencją zdarzeń - mówi Sławek Muturi.
• Popyt, który był dotychczas zamrożony, odmrozi się. Decyzje kredytowo-zakupowe, które były odkładane, teraz się zaktualizują. Strach przed hiperinflacją minął - mówi Sławek Muturi.
• Jak przekonuje twórca Mzuri, nie warto zwlekać z zakupami. Dziś wszystkie grupy czynników rynkowych wskazują kierunek północny, czyli wzrostu rynkowych cen.

Do spadków cen na rynku mieszkaniowym miały doprowadzić również: wybuch pełnoskalowej wojny w Ukrainie i początkowe ryzyko, że wojna obejmie również Polskę. Następnie wybuch inflacji do poziomów nienotowanych od lat 90-tych, a wraz z nią wzrost stóp procentowych, wzrost oprocentowania. Potem dodatkowo dramatyczny spadek dostępności kredytów w wyniku rekomendacji KNF, która drastycznie zmniejszyła zdolność kredytową Polek i Polaków i załamanie sprzedaży u deweloperów.

Wszystkie wspomniane czynniki wskazywały na „południe”, czyli na spadek rynkowych cen. Rynek wszedł w fazę uśpienia – spadek liczby transakcji, przewaga myślenia typu „poczekamy, zobaczymy”. Ale rynkowe ceny mieszkań nie spadły - mówi Sławek Muturi, twórca Mzuri.

Od czego zależą ceny mieszkań?

- Tak jak w naszym otoczeniu działają prawa fizyki, np. prawo grawitacji lub prawo wrzenia wody nad morzem w temperaturze 100 st C i wiele innych, tak istnieją pewne „prawa fizyki”, które działają na rynku nieruchomości. Przykładami takich praw są m.in. niższe zwroty z najmu na większych, bardziej płynnych rynkach; wyższe zwroty z najmu na „budżetowych” nieruchomościach - owe „prawa fizyki” dotyczą także cen mieszkań - uważa Sławek Muturi.

Na dynamikę cen mieszkań mają wpływ cztery grupy czynników:

Wartość odtworzeniowa: w centrum Torunia Mzuri ma kamienice zbudowane 600 lat temu.

- Dlaczego te mieszkania – po 600 latach, co najmniej 10-krotnie w pełni zamortyzowane – są dziś sprzedawane po 12,5 tys za mkw.? Odpowiedź na to pytanie jest prosta. Bo tyle dziś kosztowałoby wybudowanie podobnego mieszkania w tej okolicy. A koszt wybudowania nowego mieszkania determinuje (kolejne „prawo fizyki”, działające podobnie do prawa naczyń połączonych) cenę wcześniej wybudowanych mieszkań - tłumaczy Sławek Muturi.

Na wzrost cen mieszkań ma wpływ inflacja: wzrost cen gruntów, cementu, betonu, drewna, stali, materiałów budowlanych, materiałów wykończeniowych, energii, transportu, robocizny i kilkudziesięciu innych składników budownictwa.

Czytaj więcej

Na rynku mieszkań na wynajem narosła bańka, która pęknie

Czynniki makroekonomiczne: na dynamikę cen mieszkań mają też duży wpływ dziesiątki czynników z grupy „makroekonomicznych”. Chodzi m.in. o wysokość stóp procentowych, oprocentowanie obligacji skarbowych, oprocentowanie lokat bankowych, dostępność kredytu, poziom oszczędności, dynamikę giełdową, poziom wzrostu lub spadku PKB, otwartość na dopływ kapitału zagranicznego, regulacje prawne, regulacje podatkowe, regulacje rynkowe i dziesiątki innych czynników.

Relacja podaży i popytu: podaż mieszkań w danym momencie zależy od wielu czynników m.in. od cyklu budownictwa, regulacji prawnych, sprawności aparatu administracyjnego, polityki lokalnych władz, stopnia zagęszczenia urbanistycznego, dostępności materiałów budowlanych, dostępności finansowania, dostępności siły roboczej, tempa sprzedaży mieszkań oraz wielu innych czynników.

Popyt na mieszkania również zależy od ponad setki czynników. W tej grupie są to m.in. demografia, wydłużanie się długości życia, napływ imigracji, odpływ emigrantów, dynamika procesu urbanizacji, atrakcyjność danego miasta (uczelnie wyższe, miejsca pracy, oferta kulturowo-estetyczna, moda, itp.), wiele czynników społecznych typu wiek opuszczania rodzinnego gniazda,  liczba rozwodów, liczba młodych osób preferujących bycie singlami.

Czytaj więcej

Na wynajem mieszkania i tak ich nie stać - osoby z Ukrainy chcą samodzielności

Na popyt wpływ również ma makroekonomia, ale także ekonomia na poziomie mikro, indywidualnym – umiejętność oszczędzania i zgromadzenia choćby wkładu własnego, zdolność kredytowa, skłonność do zaciągania wieloletnich kredytów hipotecznych, rządowe programy „rozwoju” mieszkalnictwa, preferencje dla własności vs akceptacja najmu, skala chęci do inwestowania w najem, aktywność rynkowa flipperów, zainteresowanie rynkiem najmu przez duże fundusze inwestycyjne/PRS-y.

Oczekiwania inwestorów i konsumentów: na nastroje rynkowe wpływ mają czynniki makro- oraz mikro-ekonomiczne. Czynniki te wzmacniają się wzajemnie. Ogromny wpływ mogą mieć media, ale także wydarzenia zupełnie  zewnętrzne.

W latach 2008-2009 ceny mieszkań w Polsce nieco spadły nie dlatego, że coś się fundamentalnie zmieniło na naszym lokalnym rynku, ale bardziej w efekcie swego rodzaju „solidarności” z sytuacją na rynku najpierw amerykańskim, a potem europejskim. Same obawy przed spadkami cen mieszkań mogą stać się – w pewnych okolicznościach – samospełniającą się przepowiednią.  Oczekiwania na spadek cen może zmniejszyć popyt na mieszkania - uważa twórca Mzuri. 

I odwrotnie. Przekonanie, że ceny wkrótce wzrosną może wywołać „run” na zakupy.

- Przekonanie, że posiadając gotówkę, lepiej kupić teraz, nim ceny wzrosną może samo z siebie wywołać wzrost cen. Doświadczyłem tego osobiście w lipcu 2006 roku. Wówczas, nieco ponad dwa lata po wejściu Polski do UE, nagle zaczęło w Polsce inwestować wielu cudzoziemców, zwłaszcza z UK, Irlandii oraz z Hiszpanii. Czyli z krajów, które same relatywnie niedawno wstąpiły do Unii i widziały jak szybko wzrosły ceny mieszkań po akcesji ich krajów. Zaczęli inwestować głównie w Warszawie i tu ceny zaczęły rosnąć najwcześniej, już w 2004 i w 2005 roku - mówi Sławek Muturi.

Efekt wzrostu cen mieszkań zaczął „rozlewać” się po innych miastach Polski. Wówczas nie było jeszcze Mzuri i dlatego nie wiem jak to dokładnie wyglądało w innych miastach, ale zauważyłem, że fala wzrostu cen z Warszawy dotarła do Łodzi, dopiero po około dwóch latach, dokładnie w czerwcu-lipcu 2006 roku. W lipcu ceny zaczęły w widoczny, lawinowy sposób rosnąć.  Z tygodnia na tydzień - dodaje twórca Mzuri.

Dlaczego ceny mieszkań wzrosną w drugim półroczu 2023?

- Spodziewam się, że dziś możemy być w podobnym punkcie dynamiki rynkowych cen mieszkań. Spodziewam się, że ceny mieszkań zaczną znów szybko rosnąć. Dlaczego? Bo mamy do czynienia z pewną konwergencją, koincydencją zdarzeń - mówi Sławek Muturi. 

Jego zdaniem, wszystkie cztery grupy czynników wpływających na wzrost cen wskazują na ich wzrosty.

Inflacja nadal jest wysoka (ponad 16 proc., a być może wyższa, bo nie mam osobiście 100-procentowego zaufania do danych rządowych urzędów statystycznych). Co gorzej, wielu ekonomistów przewiduje, że inflacja raczej szybko nie spadnie.

Czynniki makroekonomiczne: ryzyko przelania się wojny w Ukrainie do Polski znacząco zmalało. Ceny surowców zaczęły spadać na rynkach globalnych. Nie nastąpił oczekiwany gwałtowny spadek PKB.

Relacja popytu i podaży również sugeruje, że powinniśmy spodziewać się wzrostu cen mieszkań. Po stronie popytowej: od 1 lipca wejdzie „kredyt 2 proc” co spowoduje – zgodnie z „prawami fizyki” i wbrew zaklęciom polityków– wzrost cen.

Nawet dyktator typu Kim Dzong Un nie jest w stanie swoim dekretem spowodować, by w KRLD przestała oddziaływać siła grawitacji. Popyt, który był dotychczas zamrożony, odmrozi się. Decyzje kredytowo-zakupowe, które były odkładane, teraz się zaktualizują. Strach przed hiperinflacją minął. Popyt – dotychczas uśpiony – zostanie obudzony - mówi Sławek Muturi.

- Po stronie podażowej mamy, niestety, akurat posuchę: ograniczone zapasy mieszkań u deweloperów. Przez ostatnie 3 lata deweloperzy mieli roller-coaster. Najpierw w czasie pandemii brak ludzi do pracy (pandemia spowodowała m.in. masowy powrót Ukraińców do kraju) oraz przerwane łańcuchy logistyczne skutkujące brakami. Do tego praca zdalna administracji budowlanej spowolniła i tak wolne tempo wydawania pozwoleń, itp. Potem odbicie rynkowe i rekordowy 2021 rok, tylko po to, by po wybuchu wojny w Ukrainie zderzyć się ze ścianą. Wprawdzie nie doszło do spodziewanych masowych bankructw deweloperów, ale branża jest obecnie mocno poobijana - dodaje. 

Oczekiwania – te również obecnie sprzyjają wzrostowi cen mieszkań. Inwestorzy czekali – od ponad trzech lat - na spadki cen, które się nie wydarzyły. Nasila się przekonanie, że już jednak nie spadną. Nasila się również przekonanie, że choć unikniemy hiperinflacji - co jest pozytywne - to jednak inflacja utrzyma się na dłużej. Będą zatem rosnąć ceny materiałów budowlanych i innych składników procesu budowlanego, więc (a) ceny mieszkań wzrosną; (b) wartość lokat bankowych oraz kapitału zamrożonego w obligacjach stopnieje

Tak jak w okresie pandemii pisałem o „perfekcyjnym sztormie” czyli konwergencji wielu czynników sprzyjających spowolnieniu na rynku najmu – spadek popytu (zamknięte uczelnie, miejsca pracy, granice i wyjazd najemców z Ukrainy); wzrost podaży (demolka na rynku najmu krótkoterminowego; przepływ kapitału z lokat i z giełdy na rynek nieruchomości; wchodzenie PRS-ów) oraz panika (zarówno właścicieli mieszkań jak i oczekiwania spadku czynszów najmu przez najemców) – tak teraz widzę zapowiedzi „perfekcyjnego sztormu III”. Kolejnego w ciągu niespełna czterech lat - przewiduje Sławek Muturi.

Wszystkie grupy czynników mających wpływ na rynkowe ceny mieszkań dziś wskazują - wyjątkowo zgodnie - jeden kierunek. Wzrosty.

Czytaj więcej

Znamy sześć powodów, które zwiastują koniec złotej ery wynajmu

Kiedy ceny mieszkań wzrosną?

- Jak ktoś kiedyś bardzo mądrze powiedział: bardzo trudno jest przewidywać, zwłaszcza przyszłość. Oczywiście moje przewidywania mogą się nie sprawdzić. Tak samo jak czasami nie sprawdza się prognoza pogody, mimo że tym zajmują się tysiące profesjonalistów w Polsce, wielu zrobiło doktoraty lub nawet osiągnęło profesury w meteorologii. Co więcej, dysponują oni bardzo  zaawansowanymi modelami matematycznymi dotyczącymi setek czynników mających wpływ na pogodę. Dysponują precyzyjnymi danymi za ostatnie ponad 100 lat i wymieniają się nimi ze swoimi koleżankami i kolegami po fachu z ościennych krajów. A mimo to, czasami mylą się w swoich przewidywaniach - zastrzega Sławek Muturi.

Jak twierdzi ekspert, wiatry popytu na mieszkania mogą ostatecznie z jakichś powodów zmienić się, osłabnąć albo zacząć wiać w kierunku „spadki cen”. Być może projekt subsydiowanych przez budżet „kredytów 2%” okaże się takim samym fiaskiem jak inne rządowe pomysły „rozwoju” mieszkalnictwa. Podobnie w przypadku niżu podaży. Może się okazać, że deweloperzy mieli zachomikowane w swoich magazynach dużo więcej mieszkań niż raportowali analitykom rynkowym, by nie pogłębiać rynkowej depresji. Może się też okazać, że kieszenie inwestorów nie są tak głębokie jak się wydawało, wydrenowane 3-letnim okresem wyczekiwania na „lepsze okazje” i ich ciśnienie zakupowe jest mniejsze od deklarowanego.

- Pomimo tych zastrzeżeń, spodziewam się jednak wzrostu rynkowych cen. Oczywiście raczej nie wydarzy się to już 2 lipca, ani nawet 31 lipca br. Rynek mieszkaniowy jest ogromny, jest bardzo  rozproszony. Jest niedoskonały. Wielu graczy nie rozumie zasad rządzących rynkiem, nie zna „praw fizyki”, dużą część rynku stanowią konsumenci kupujący by spełnić własne potrzeby mieszkaniowe, a nie inwestycyjnie. Często w swoich decyzjach i wyborach kierują się emocjami, a nie racjonalnymi przesłankami - dodaje.

- Zatem spodziewam się, że wzrosty będą powolne, a nie takie „z dnia na dzień” jak na stacjach benzynowych. Raczej na pewno nie będzie tak jak na kuchence indukcyjnej – lód z zamrażalnika zamieni się w wodę, a potem w parę wodną w ciągu 15 minut. Z drugiej strony, wzrosty nastąpią szybciej niż… zmiany klimatu – topienie się lodowców i podnoszenie poziomu oceanów - przewiduje.

Spodziewam się, że najpierw „zejdą” zapasy u deweloperów. Nie wszyscy gracze rynkowi dostrzegą wzrosty w tym samym czasie, bo nie we wszystkich miastach ceny wzrosną w tym samym czasie: najpierw Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Wrocław. W innych dużych miastach odnotujemy powolne wzrosty. Gdy zmiany dojdą do mniejszych miast, to prawdopodobnie tempo wzrostu cen przyspieszy - uważa Sławek Muturi.

- W mojej ocenie, tym razem nie zajmie to – jak w latach 2004-2006 – aż dwóch i pół roku. Dziś rynek m.in. dzięki – będę nieskromny – promocji inwestowania w najem, którą zapoczątkowałem w 2009 roku oraz dzięki o wiele większej świadomości rynkowej nie tylko w Warszawie, ale w całej Polsce (działania mediów, szkoleniowców inwestycyjnych, itd.) zmiany zajdą o wiele szybciej. Prognozuję, że w ciągu kilku miesięcy, a więc dość szybko. Część wzrostów cen mieszkań być może wydarzy się przed 1 lipca, w antycypacji na spodziewane wzrosty cen. Rynek z fazy uśpienia wszedł w fazę „kształtowania” - dodaje.

Jak przekonuje, nie warto zwlekać z zakupami. Dziś wszystkie grupy czynników rynkowych wskazują kierunek północny, czyli wzrostu rynkowych cen. Ponadto, jak co roku – niezależnie od zawirowań rynkowych – zawsze warto zdążyć przed wysokim sezonem najmu. Zwłaszcza w tym roku, gdy „rynek właścicieli” zamienił się – gwałtownie, choć zgodnie z moimi przewidywaniami – w „rynek najemcy”.

Zrób bardzo prosty test

Nie wierzysz prognozom Mzuri? W ramach krytyki prognoz, Mzuri proponuje przeprowadzenie m.in. prostego testu.

- W Polsce mamy ponad 4000 notariuszy. Mzuri nie zna wszystkich i zapewniam, że nie wysyłaliśmy im żadnej „propagandy Mzuri”. Zresztą możesz ich o to zapytać, bowiem proponujemy byś sam(a) zadzwonił(a) do swojego zaufanego notariusza. Jeśli masz w miarę dobre relacje to zapytaj „co słychać?” „jaki ruch w obrocie mieszkaniami?”; „ile transakcji w tym tygodniu w porównaniu do tygodniowych obrotów kilka miesięcy temu?”. Zrobienie tego testu zajmie ci 15-20 minut - przekonuje Sławek Muturi.

My to zrobiliśmy i spodziewamy się, że usłyszysz to samo, co my usłyszeliśmy. Ruch u notariuszy – dotychczas bardzo mocno uśpiony – ostatnio w widoczny, znaczący sposób się zwiększył. A to jest – według nas, bo my jesteśmy praktykami rynkowymi, a nie teoretycznymi „analitykami” – najlepszy indykator kierunku, w którym podąża obecnie rynek - mówi twórca Mzuri.

Notariusze widzą rosnącą falę dziś. GUS i NBP wychwycą ją dopiero za jakiś czas, a dopiero potem opublikowane dane zaczną analizować eksperci rynkowi.

Condohotele w całej Polsce. Zobacz najnowsze inwestycje