- Ile żyje budynek w Polsce? Cykl życia budynku w Polsce jest wyjątkowo krótki.
- Obiekty z 20- czy 30-letnią historią na rynku nieruchomości trafiają do rozbiórki, podczas gdy np. w USA obiekty komercyjne trwają całe dekady i nie tracą na atrakcyjności.
- Jeszcze nie tak dawno mówiono o fali modernizacji starszych biurowców i galerii - dziś coraz częściej słyszymy o ich rozbiórkach.
- W Polsce, zwłaszcza w tych najbardziej pożądanych lokalizacjach, ulokowane są obiekty, w których istnieje możliwość nadbudowy, rozbudowy lub modernizacji.
- Wyburzenie istniejących obiektów, które są obecnie nieefektywne energetycznie, pozwala m.in. na wprowadzenie nowych kubatur o korzystnych parametrach pod kątem ekologicznym.
Choć wymienione obiekty wybudowano w latach 90. ubiegłego wieku, deweloperzy nie mają wobec nich żadnych sentymentów. Bo są starsze, drogie w użytkowaniu, niezbyt ekologiczne, albo marnujące potencjał danej lokalizacji – to najczęstsze powody decyzji dotyczących wyburzeń.
W wielu przypadkach w lokalizacjach „dwudziestolatków” zaplanowano zupełnie inne funkcje. Przykład? Zamiast biur Atrium International i łódzkiego biurowca Philipsa powstaną mieszkania, a według wstępnych założeń dla krakowskiej lokalizacji, w której jeszcze do niedawna działała Galeria Plaza, obiekt handlowy ma zastąpić kompleks biurowo-hotelowo-usługowy.
Dożyć wieku Empire State Building?
Wszystko wskazuje na to, że cykl życia budynków w Polsce jest wyjątkowo krótki. Dlaczego w kraju nad Wisłą 20 lub 30 lat na rynku nieruchomości kwalifikuje obiekt do rozbiórki, podczas gdy chociażby w Stanach Zjednoczonych budynki komercyjne mogą przetrwać przez całe dekady i nie tracą na atrakcyjności? Weźmy jako przykład wybudowany w latach 30. ubiegłego wieku Empire State Building, który do dziś jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych symboli Nowego Jorku.
W Stanach Zjednoczonych oraz na innych rynkach zachodnich przechodzono przez bardzo podobne dylematy w poszczególnych segmentach, jak ma to miejsce obecnie w Polsce – zastrzega Krzysztof Sakierski, dyrektor działu doradztwa strategicznego Savills.
- Utrata konkurencyjności przez część obiektów na tych rynkach wynikała ze zmian modelów biznesowych, preferencji zakupowych klientów, zmian demograficznych oraz przekształcenia modelu pracy ze stacjonarnego na hybrydowy. W niektórych przypadkach doprowadziło to wręcz do nieopłacalności wielu galerii handlowych oraz wiekowych parków biurowych, których pozycja straciła znaczenie wobec nowej tkanki miejskiej – tłumaczy i dodaje, że w Polsce ten problem jest stosunkowo nowy ze względu na średni wiek budynków komercyjnych, które są znacznie młodsze niż w krajach zachodnich.
- Są oczywiście obiekty, które niezależnie od perturbacji rynkowych obronią się lokalizacją, która zapewni ich readaptację w finansowo uzasadnioną inwestycję – mówi Krzysztof Sakierski.
Jakie budynki burzyć? Powodów może być wiele
Według eksperta, obecnie najemcy patrzą na nieruchomość przez pryzmat kosztów najmu i opłat eksploatacyjnych oraz refakturami (czyli holistycznie), w przeliczeniu nie tylko na metr kwadratowy, ale również pracownika, poziom sprzedaży i produkcji.
Oprócz samej efektywności kosztów utrzymania, kluczowe są tutaj możliwości poprawy tych wyników za sprawą inwestycji – mówi Krzysztof Sakierski.
- Jeśli taka inicjatywa inwestycyjna byłaby nieopłacalna – co oznaczałoby, że poniesiony koszt nie odnajdzie swojego odzwierciedlenia w wyższej wartości nieruchomości lub biorąc pod uwagę zarządzanie ryzykiem – inwestycja w obiekt nie będzie miała sensu w długoterminowym okresie, jeżeli nie spełni on rygorystycznych dyrektyw dotyczących efektywności energetycznej nakładanych również na istniejące budynki od 2050 roku, wówczas możemy mówić o sytuacji, gdzie taki obiekt kwalifikuje się do wyburzenia - wyjaśnia.
Dodatkowo dochodzą tutaj aspekty wykorzystania potencjału inwestycyjnego.
Czytaj więcej
Z Galerii Plaza w Krakowie została jedna ścianaW Polsce, w szczególności w pożądanych lokalizacjach, ulokowane są obiekty, w których istnieje możliwość nadbudowy, rozbudowy lub modernizacji. Są to obiekty, których obecna powierzchnia jest znaczenie niższa, niż możliwa do wprowadzenia w ramach miejscowego planu zagospodarowania, bądź w przypadku jego braku - biorąc pod uwagę sąsiednie zabudowania - tłumaczy.
Rozbiórka w duchu eko
Wyburzenie istniejących obiektów, które są obecnie nieefektywne energetycznie, pozwala na wprowadzenie nowych kubatur o korzystnych parametrach pod kątem ekologicznym.
Jak przekonuje ekspert Savills, pomimo znacznych jednorazowych nakładów, takie przedsięwzięcie opłaca się długofalowo i pozwala na osiągnięcie znacznych oszczędności w przyszłości.
- Większość nowych obiektów budowana jest z wyższą świadomością ekologiczną, przy zastosowaniu bardziej zaawansowanych technologii oraz efektywnych energetycznie materiałów, które przekładają się na dłuższą żywotność obiektu – mówi Krzysztof Sakierski.
Nowoczesne projekty powstają z myślą o większej wszechstronności i efektywności kosztowej po ich ewentualnej konwersji na inną funkcję za 20-30 lat - twierdzi ekspert Savills Polska.
Jego zdaniem, bardzo obiecujące są obecnie prowadzone badania, na temat możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje, gdzie istotna część negatywnego wpływu na środowisko jest ograniczona poprzez wtórne wykorzystanie istniejącej tkanki miastotwórczej.
Modernizacja też się sprawdza
Aktualnie jest wiele możliwości uatrakcyjnienia starszego budynku. Do podstawowych należy jego modernizacja.
Innym sposobem - jak komentuje Krzysztof Sakierski - jest powiązanie modernizacji ze zmianą jego funkcjonalności na inną, odpowiadającą na konkretne zapotrzebowanie w danej lokalizacji, które wynika np. z analiz optymalnego sposobu zagospodarowania nieruchomości (Highest and Best Use Analysis).
W ramach niektórych obiektów zmiany zachodzą na podstawie bieżącego badania zapotrzebowania na dane funkcje jak np. w przypadku Placu Unii, gdzie proporcje powierzchni handlowej na rzecz biurowej uległa zmniejszeniu - mówi dyrektor działu doradztwa strategicznego Savills.
Czytaj więcej
Podsumowanie i prognozy na 2023 na rynku biurowymWielu inwestorów decyduje się również na nadbudowę istniejącej kubatury (np. Hotel Indigo przy Smolnej 40) lub przebudowę jej fragmentu, a nawet rozbudowę na rzecz wprowadzenia nowej powierzchni, jak to miało miejsce w przypadku Hali Koszyki, Elektrowni Powiśle, czy Fabryki Norblina.
Nie przegap najważniejszych wiadomości
Obserwuj nas w Google News
Komentarze