- Nastawienie większości inwestorów, którzy są już w Polsce i znają ten sektor, nie zmieniło się – dalej chcą inwestować.
- Podejście „wait and see” widzimy wśród podmiotów, które dopiero rozważają inwestycje na polskim rynku lub są geograficznie oddalone.
- Ostatnie kilka lat to dla wykonawstwa to cenowy rollercoaster.
- ESG i certyfikacja będą w najbliższych latach jednym z głównych czynników wpływających na zmiany na rynku nieruchomości.
- Magazyny: Inwestorzy nie rezygnują z nieruchomości magazynowych.
- Biura: Na rynku biurowym kolejne lata upłyną pod znakiem gruntownych modernizacji i budowy nowocześniejszych budynków.
- Handel: Segment handlu detalicznego wszedł w okres stabilizacji.
O perspektywach rozwoju rynku nieruchomości rozmawialiśmy w trakcie Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.
W opinii ekspertów rynek nieruchomości w Polsce opiera się na solidnych fundamentach. Inwestorzy obeznani z naszym krajem ostrożniej, ale chcą powiększać portfele. Nowi gracze czekają z decyzją. Niepewność wydłuża procesy decyzyjne, a rosnące koszty finansowania inwestycji wpływają na stopy zwrotu w większości sektorów nieruchomości.
- Fundamenty rynku nieruchomości są solidne. Nadal mamy duży popyt najemców, zauważalny jest wzrost czynszów, sektor PRS zaczyna się mocno rozwijać, logistyka bije rekordy. Rynek biurowy także dobrze funkcjonuje i większość dobrych budynków jest wynajętych. Ryzyko, że praca hybrydowa spowoduje odejście od biur zostało zażegnane - mówiła Anna Duchnowska, Managing Director, Investment Management Europe, Invesco Real Estate.
Jak dodaje, jeżeli chodzi o centra handlowe, obroty rosną, a więc rynek na pewno się nie załamie.
Zmienił się natomiast rynek pieniądza. Nieruchomości - w kontekście bardzo dużych globalnych pieniędzy - przestały być atrakcyjnym produktem dla dużych inwestorów. Jeżeli inwestor może kupić amerykańskie obligacje z rentownością na pułapie 4 proc., to nie będzie inwestował w Europie ze względu na ryzyko wojny, wysoką inflację itd. - tłumaczyła.
Anna Duchnowska, zaznaczała, że nieruchomości to inwestycje długofalowe i wytrawni gracze znający się na nieruchomościach wiedzą, że w perspektywie 10-20 lat dają one bardzo duże zwroty.
Kiedy inflacja zacznie spadać i pojawi się sygnał, że Europejski Bank Centralny zacznie obniżać stopy procentowe, inwestorzy powrócą i zaczną inwestować na dużą skalę - podsumowała Anna Duchnowska.
Szansa dla inwestorów, którzy chcą "spić śmietankę"
Maciej Tuszyński, dyrektor zarządzający na Europę w Fortress Real Estate Investments Limited przypomniał, że sektor logistyczny i magazynowy bardzo dynamicznie urósł w ostatnich latach.
Zaznaczył, że miniony rok na rynku magazynowym był bardzo podobny do 2021 roku - wybudowano i wynajęto podobną ilość powierzchni. Zmianie uległy natomiast sektory, które napędzają rozwój magazynów. Zamiast e-commerce dominują firmy produkcyjne. Zauważalny jest też brak dużych transakcji. Popyt generowany jest głównie przez mniejsze inwestycje, co dowodzi większej ostrożności, jaka zapanowała wśród uczestników rynku.
- Poziom powierzchni niewynajętych pozostaje na niskim, 4-proc. poziomie. Podaż spotkała się z ogromnym popytem, dzięki temu wskaźnik pustostanów jest niewysoki. Od roku mamy też do czynienia ze wzrostem czynszów w obiektach, który nie jest związany z inflacją. Nowe obiekty są nowoczesne, a więc czynsze za ich wynajem są dużo wyższe. Widzę dużą szansę dla inwestorów, którzy chcą "spić śmietankę" z dobrych akwizycji, dokonanych jeszcze w tym roku. Duzi inwestorzy nie chcą odchodzić od nieruchomości magazynowych. Zmianie uległa struktura sektora, co jest spowodowane obecnymi uwarunkowaniami gospodarczymi - powiedział.
W ostatnich latach głównym motorem napędowym rynku magazynowego był sektor e-commerce. Zaczynamy obserwować lekki spadek zainteresowania tej branży. Ich miejsce przejmują firmy produkcyjne - mówił Maciej Tuszyński.
Segment biurowy stawia na nowoczesność
Uczestnicy dyskusji mówili, że na rynku biurowym kolejne lata upłyną pod znakiem gruntownych modernizacji i budowy nowocześniejszych budynków. U podstaw tego trendu leżą między innymi zmieniające się oczekiwania najemców co do standardu powierzchni biurowej. Dodatkowym ważnym czynnikiem są regulacje wprowadzane przez UE w zakresie efektywności energetycznej budynków i alternatywnych źródeł energii.
Dla wynajmujących to dobry czas, bo mamy dużą dziurę podażową, ale dla najemców jest drogo i będzie jeszcze drożej - mówił Karol Wyka, członek zarządu i Country Leasing Director w HB Reavis.
Jak dodał, sprzedaż nieruchomości biurowych z segmentu premium w tej chwili nie jest najlepsza, ponieważ nie ma potencjalnych chętnych. Niemniej relokacją do kameralnych biurowców interesuje się sporo podmiotów.
- Trendem, który mnie zaskoczy, jest to, że wiele firm zajmujących obiekty o pow. 10-15 tys. mkw., w tańszych lokalizacjach, szuka obiektów w centralnych częściach miast, dwa razy droższych, ale o mniejszym metrażu. Robi to, aby zachęcić pracowników do przychodzenia do pracy. Biura stają się mniejsze, ale bardziej ekskluzywne - zaznaczył.
Jak mówił, to dla firm optymalne rozwiązanie, także ze względu na zmianę charakteru pracy zespołów, jak i optymalizację kosztów wynajmu w sytuacji spowolnienia gospodarczego, z którym musimy się dziś wszyscy mierzyć.
Segment handlu detalicznego czeka na nowe obiekty
Segment handlu detalicznego, jeśli chodzi o nieruchomości, wszedł w okres stabilizacji. Niewiele się tu dzieje. Problemem jest brak odpowiednich obiektów.
- Niedobór odpowiednich nieruchomości to cecha, która wyróżnia ten sektor szczególnie w Polsce. Czarne łabędzie przeleciały nad tym sektorem, jednak przez ostatnie dwa, trzy lata oswoiliśmy je i jeżeli nic więcej złego się nie wydarzy, to rynek da sobie radę. Jesteśmy rynkiem niewątpliwie atrakcyjnym, dojrzałym i nasyconym. Niewiele się aktualnie dzieje, ale ma to też swoje pozytywne cechy, ponieważ to oznacza, że nie dzieje się nic złego. Potrzeba jest nam natomiast więcej odpowiednich obiektów i lepsza współpraca z wynajmującymi powierzchnie handlowe. Kaufland posiada 240 lokalizacji w Polsce z czego ponad 90 proc. lokalizacji jest naszą własnością - powiedział Ryszard Wysokiński, Head of Department Investor Relationship Management, w Kaufland Polska Markety.
PRS w Polsce rośnie mimo wyzwań
Paneliści mówili, że oferta nowoczesnych mieszkań w dobrych lokalizacjach, wynajmowanych na przejrzystych zasadach od profesjonalnych operatorów to coś, czego brakuje na Polskim rynku.
W rękach funduszy znajduje się aktualnie kilka tysięcy lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. rynku najmu w Polsce, a skala inwestycji w tym obszarze drastycznie spadła w minionym roku, z uwagi na rosnące koszty finansowania inwestycji czy wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dalsze utrudnienia dla inwestorów mogą dodatkowo zmniejszać wolumen nowych projektów tego typu.
- Zmiana ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wprowadzona jako część Polskiego Ładu, wyłącza od 2022 roku możliwość amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. W wyniku czego właściciele takich budynków płacą więcej z tytułu podatku dochodowego, gdyż nie mogą obniżać podstawy opodatkowania o odpisy amortyzacyjne. To niepokojąca informacja dla inwestorów i duży czynnik ryzyka - powiedział Michał Sawicki, partner, doradztwo podatkowe EY.
Dodał, że mimo trudnego otoczenia makro i ryzyka natury legislacyjnej, inwestorzy PRS chcą kontynuować ekspansję na młodym polskim rynku – widząc bardzo silny popyt na najem i deficyt mieszkań.
Generalne wykonawstwo pod kreską
Sektor generalnego wykonawstwa przez ostatnie półtora roku nie miał łatwo. W obliczu rosnących kosztów materiałów i robocizny, a równocześnie niewystarczającej waloryzacji, zlecenia przestały być opłacalne. Cały czas szczególnej analizie poddawane są łańcuchy dostaw i ceny materiałów.
Ostatnie kilka lat dla wykonawstwa to cenowy rollercoaster.
- Budownictwo ogólne i kubaturowe opiera się w większości na kontraktach ryczałtowych bez możliwości uzyskania klauzul waloryzacyjnych. W momencie wybuchu wojny, ceny w generalnym wykonawstwie, w zależności od zakresu prac i materiałów, wzrosły o nawet 200- 300 proc. Biorąc pod uwagę, iż rynek budownictwa ogólnego jest bardzo konkurencyjny i silnie rozporoszony, marże są bardzo niskie. Kontrakty podpisane przed wojną z dłuższym terminem realizacji są więc pod kreską - mówił Jakub Nagraba, dyrektor dywizji budownictwa ogólnego w Budimex.
Jak dodał, trwają rozmowy z klientami i inwestorami. - Trzeba przyznać, że dojrzali inwestorzy, rozumieją ten problem, rozmowy z nimi zwykle kończą się jakimś kompromisem. Bardzo pomagają też wytyczne, w jaki sposób podchodzić do możliwości wprowadzenia klauzul waloryzacyjnych i jak podzielić się z zamawiającym ryzykiem związanym z nadzwyczajnym wzrostem cen - powiedział
Pytany, czy można spodziewać się, że koszty wykonawstwa spadną powiedział, że w ostatnich miesiącach zaczęły się stabilizować, jednak rynek nie powinien spodziewać się istotnych obniżek. Z uwagi na sytuację na rynku deweloperzy ograniczają uruchamianie nowych inwestycji, a niższy popyt może mieć wpływ na stawki oferowane przez generalnych wykonawców, w tym na poziom marż. Te obniżki mogą zostać jednak zniwelowane przez wyższe ceny energii oraz koszty transportu, które bezpośrednio wpływają na poziom cen materiałów budowlanych.
Nie zakładamy spadku kosztów materiałów budowlanych czy surowców. Wiele oczywiście zależy od rozwoju sytuacji za naszą wschodnią granicą. Mając jednak na uwadze bieżący rok, rosnącą w ostatnich miesiącach inflację, czasowy brak niektórych materiałów, trudno jest patrzeć na kolejne miesiące z dużym optymizmem - mówił Jakub Nagraba.
Rośnie znaczenie ESG i certyfikacji
Janusz Signetzki, wiceprezes zarządu w WPIP mówił, że ESG i certyfikacja będzie w najbliższych latach jednym z głównych czynników wpływających na zmiany na rynku nieruchomości.
- W ostatnim czasie na znaczeniu zyskuje energooszczędność budynków, budowa z użyciem nietoksycznych materiałów, czy też funkcjonalna architektura. Większość obiektów magazynowych, produkcyjnych czy biurowych jest już poddawanych certyfikacji. Widząc ten trend obiekty, które projektujemy jest wyposażona w odnawialne źródła energii. Od przyszłego roku nasza pracownia skoncentruje się też na realizacji projektów czysto 0 energetycznych, z certyfikatem BREEMM na poziomie excellent i outstanding lub LEED na poziomie platinum - powiedział Janusz Signetzki.
Wyjaśnił, że o silnej tendencji zmian w kierunku zrównoważonego budownictwa świadczy szybki przyrost podaży certyfikowanych budynków, stopniowo obejmującej kolejne sektory branży.
Nie przegap najważniejszych wiadomości
Obserwuj nas w Google News
Komentarze