PARTNERZY PORTALU
partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl partner portalu propertynews.pl

Porozmawiajmy o ryzyku inwestycyjnym. Czym jest yield?

Porozmawiajmy o ryzyku inwestycyjnym. Czym jest yield?
Aleksandra Sierocińska, Investment Surveyor, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield
  • Autor: PropertyNews.pl
  • Dodano: 24 lip 2019 12:39

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami istnieją cztery podejścia do wyceny nieruchomości. Na inwestycyjnym rynku handlowym, biurowym i magazynowym powszechne jest wykorzystanie podejścia dochodowego – jest to metoda inwestycyjna z techniką kapitalizacji prostej. Wynika to z natury tych nieruchomości – generują one dochód, który można prognozować.

  • Autor: PropertyNews.pl
  • Dodano: 24 lip 2019 12:39

Do wyceny przyszłych stałych dochodów, a więc de facto wartości nieruchomości, wykorzystywany jest poniższy wzór:

Wartość nieruchomości = stały dochód roczny z nieruchomości / stopa kapitalizacji

Na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych stopę kapitalizacji z angielskiego nazywa się yield. W związku z tym, że dochód generowany przez dany obiekt jest względnie stały, to właśnie yield ma największy wpływ na ostateczną cenę nieruchomości. Można powiedzieć, że inwestor kupujący nieruchomość, de facto kupuje dochód, jaki ona generuje. Dla inwestora dokonującego zakupy yield to nic innego jak oczekiwana stopa zwrotu brutto z inwestycji w nieruchomość.

To czy yield jest wysoki czy niski, a więc czy kupowany dochód jest odpowiednio „tani” czy „drogi”, uwarunkowane jest ryzykiem inwestycyjnym związanym z daną nieruchomością, ale również sytuacją na rynku inwestycyjnym (miedzy innymi rentownością inwestycji alternatywnych). Zastosowanie ma tutaj więc zasada premii za ryzyko jak i prawo popytu i podaży.

Najlepsze nieruchomości na rynku, takie jak wysokiej klasy wieżowce biurowe w centrum Warszawy, innowacyjne galerie handlowe dominujące w największych polskich miastach, czy nowoczesne parki magazynowe w najlepszych lokalizacjach, cechują się niskim ryzykiem inwestycyjnym, a więc również niskimi stopami zwrotu. Dochód generowany przez te nieruchomości jest niejako „droższy”, ponieważ ryzyko polegające na tym, że będzie on niższy w następnych latach, jest niskie. Będzie to atrakcyjny produkt na przykład dla towarzystw ubezpieczeniowych, które unikają ryzyka.

Natomiast przestarzałe budynki biurowe zlokalizowane na obrzeżach miast, mało odwiedzane galerie handlowe czy parki logistyczne nieprzystosowane do wymagań najemców, charakteryzują się wysokimi stopami kapitalizacji. Inwestor, który zdecyduje się na ich zakup, przedstawi niższą cenę, aby zrekompensować sobie wysokie ryzyko inwestycji – na przykład problem ze znalezieniem najemców, co ma bezpośredni wpływ na obniżenie rocznego dochodu generowanego przez taką nieruchomość.

  • 1
  • 2

WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)


Nie ma jeszcze komentarzy. Twój może być pierwszy.

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.227.2.109
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.