Przed nami strukturalne zmiany w segmencie obiektów biurowych

Na koniec 2020 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 5,9 mln m kw. W IV kwartale na stołeczny rynek dostarczono prawie 76 tys. m kw. nowej powierzchni w trzech projektach: Mennica Legacy Tower o powierzchni prawie 48 tys. m kw. i dwóch biurowcach kompleksu Lixa (A i B) o sumarycznej powierzchniach ok. 28 tys. m kw. Wszystkie nowe biurowce usytuowane są w dynamicznie rozwijającej się strefie Centrum – Zachód.

Natomiast w ciągu całego 2020 r. w Warszawie oddano do użytku około 314 tys. m kw. w ramach 15 projektów. Największe z nich to: The Warsaw Hub B i C (łącznie 89 tys. m kw.), Mennica Legacy Tower - wieża (prawie 48 tys. m kw.) oraz Varso I i II (prawie 47 tys. m kw.). Ze względu na przeciągające się procedury administracyjne, spowodowane sytuacją pandemiczną, oddanie do użytkowania kilku nowych biurowców opóźni się i nastąpi w pierwszych miesiącach 2021r. Wysoka aktywność deweloperska w minionych latach jest odzwierciedlona w wolumenie nowej podaży w 2020 r., który niemal dwukrotnie przewyższył wielkość nowej powierzchni oddanej do użytkowania w 2019 r. i jest o 15% powyżej średniej dla ostatnich 5 lat. Dzięki dobrej koniunkturze ubiegłych lat i wysokiemu poziomowi przednajmu, obiekty dostarczone na rynek w 2020 r. były wynajęte niemal w całości, stąd średni poziom wakatów w biurowcach stanowiących nową podaż nie przekroczył 15%.

Według analiz, również obecny rok - 2021 - będzie obfitował w otwarcia nowych biurowców, stąd wolumen nowej podaży może być wyższy od ubiegłorocznego o 15-25%. Wielkość powierzchni pozostającej w budowie w Warszawie systematycznie jednak maleje. Na koniec IV kwartału 2020 r. na etapie budowy było około 570 tys. m kw. powierzchni, z terminem ukończenia do końca 2022 r., choć finalne oddanie do użytkowania niektórych projektów może przesunąć się nawet na 2023 r.
Strefa Centrum – Zachód, odpowiada za około 35% całkowitego wolumenu obecnie budowanych biur. Rejon ten, po ukończeniu wszystkich realizowanych tam obecnie inwestycji (ok. 200 tys. m kw.), stanie się w 2022 r. największą dzielnicą biznesową Warszawy. Ukończenie The Warsaw Hub, Warsaw Unit, Mennica Legacy Tower, Skyliner, Fabryki Norblina, kolejnych faz Generation Park i kompleksu Lixa spowoduje, że strefa Centrum – Zachód może wyprzedzić Służewiec w tej kategorii. Jest to możliwe zwłaszcza w kontekście planów ogłoszonych przez Echo Investment dotyczących przekształcenia części kompleksu biurowego Empark na funkcje mieszkaniowe. Obecnie obserwowane trendy rynkowe mogą w kolejnych latach być katalizatorem podobnych decyzji w stosunku do innych obiektów biurowych na Służewcu, przedstawiających większy potencjał mieszkaniowy niż biurowy.
W 2020 r., a zwłaszcza w drugiej połowie roku, w strukturze popytu zaobserwowaliśmy wzrost udziału przedłużeń umów najmu. W okresie lipiec – grudzień stanowiły one ok. 46% całkowitego popytu, a szczególna aktywność w renegocjacjach przypadła na letni kwartał, kiedy po zakończeniu pierwszego „lockdownu” najemcy zaczęli „odmrażać” decyzje dotyczące swoich lokalizacji. W porównaniu do analogicznego okresu 2019 r. jest to znaczący wzrost o 10.1 p.p.