• Mirosław Czarnik, prezes GPP Business Park: Home office, coworking, praca gabinetowa czy na powierzchni open space - należy zaakceptować te formy pracy, bo zostaną z nami po pandemii, ale najlepiej po prostu wrócić do biura.
  • Bartłomiej Solik, dyrektor operacyjny TDJ Estate: Tylko gracze elastyczni, którzy potrafią myśleć perspektywicznie wygrają na rynku biurowym. 
  • Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy Savills: Home office oraz hot desk – dwa nurty wprowadzone w wielu firmach podczas pandemii nie utrzymają się we wszystkich organizacjach po jej zakończeniu.
  • Beata Osiecka, prezes zarządu Kinnarps Polska: Open Space’y od dawna miały złą opinię. Dzisiaj są dodatkowo niebezpieczne z punktu widzenia pandemii. Musi nastąpić jakaś ich weryfikacja.
  • Sebastian Świstak, Leasing Director Cavatina Holding SA: Funkcje, które są odporne na lockdowny przetrwają, ponieważ są uniwersalne – służą nie tylko pracownikom biurowca, ale także okolicznym mieszkańcom. 

Przed pandemią home office był rarytasem dla niektórych nawet nieosiągalnym. Pandemiczny przymus zweryfikował początkowe nad nim zachwyty. Pojawiło się znużenie, dlatego dziś wszyscy mówią o hybrydzie.

Firmy lokalne szybciej wracają do biura 

Scenariuszy pracy hybrydowej jest bardzo wiele, co może wprowadzić sporo zamieszania na rynku biurowym oraz w poszczególnych organizacjach. Powstaje pytanie: czy hybrydowy system pracy po zdjęciu dystansu społecznego stanie się standardem? Na razie jesteśmy na niego trochę skazani. A może wróci stary system pracy codziennego chodzenia do biura?

Zapowiedzi wysyłane przez rząd nie są spójne: z jednej strony ustawodawcy nie chcą na sztywno wpisywać pracy zdalnej do kodeksu pracy, a z drugiej planują tworzenie lokalnych centrów pracy zdalnej. Jakie w związku z tym sygnały obserwujemy na rynku?

– Home office oraz hot desk – dwa nurty wprowadzone w wielu firmach podczas pandemii nie utrzymają się we wszystkich organizacjach po jej zakończeniu – uważa Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy Savills.

Dodaje, że wszyscy raczej będą bardziej ostrożni, podejmując decyzje o wynajmie powierzchni biurowej. Niektórzy już deklarują trochę mniejsze zapotrzebowanie.

– Widać to po podnajmach. W Warszawie pojawiło się 130 tys. mkw. do tego przeznaczonych. Wynika to z chęci pozbycia się nadmiernej przestrzeni – tłumaczy Jarosław Pilch.

Podkreśla jednocześnie, że scenariusze na przyszłość są bardzo różne w różnych branżach.

– Firmy lokalne szybciej wracają do biura i dają większą swobodę pracownikom. Z kolei korporacje trzymają odgórnie wysoki poziom restrykcji, wyznaczając na wrzesień lub październik ewentualny powrót do biur, ale do rewizji po wakacjach – zaznacza Jarosław Pilch. 

Open space’y popadły w niełaskę, do łask wróciły hot deski 

Pandemia zmieniła nie tylko frekwencję biur, ale też ich wygląd. Czy rzeczywiście małe biura górują, open space’y są w niełasce i przybywa hot desków?
– Open Space’y od dawna miały złą opinię. Dzisiaj są dodatkowo niebezpieczne z punktu widzenia pandemii. To pozwala sądzić, że proces wychodzenia z open space’ów trochę zostanie przyspieszony – uważa Beata Osiecka, prezes zarządu Kinnarps Polska.

Dodaje, że te przestrzenie biurowe nie dla wszystkich były złe.

– Według naszych badań ekstrawertycy, osoby potrzebujące bodźców bardzo dobrze sobie w nich radziły. Dlatego dzisiaj, pracując z domu, to im najbardziej doskwiera brak biura. Z kolei introwertycy cierpieli, podobnie jak starsi pracownicy. W związku z tym, że open space’y nie były i nie są inkluzywne, należy się spodziewać zmian. Już nie wystarczą czerwone światełka nad stanowiskami pracy wysyłające komunikat „nie podchodź do mnie”, ani słuchawki na uszach. Te przestrzenie mają tyle wad, że musi nastąpić jakaś ich weryfikacja – wyjaśnia Beata Osiecka. 

Budżet partycypacyjny w biurowcu 

Na rynku panuje powszechne przekonanie, że pracownicy wrócą do biur, choć zapewne w innym stylu. Deweloperzy i inwestorzy, chcąc odpowiedzieć na zmienione potrzeby najemców, muszą najpierw je poznać. Najlepiej po prostu o nie spytać, wprowadzając – wzorem miejskich rozwiązań – budżet partycypacyjny w biurowcu. Zrobiło tak TDJ Estate w projekcie .KTW.

– Ma to na celu aktywizację najemców, poprzez zapytanie ich, czego oczekują od biurowca, nie tylko w kontekście pieniędzy przeznaczonych na budżet partycypacyjny. Zawsze pytamy ich o rozwiązania, które chcemy wprowadzić w obiekcie – tłumaczy Bartłomiej Solik, dyrektor operacyjny TDJ Estate.

Przyznaje, że rezultaty tego projektu były bardzo ciekawe. – Pojawiły się m.in. propozycje wprowadzenia większej ilości zielni, organizowania imprez integracyjnych czy słodkich lub owocowych piątków. Najemcy bardzo entuzjastycznie przyjęli projekt – opisuje Bartłomiej Solik.

Dyrektor przypomina, że budżet partycypacyjny firma wprowadziła jeszcze pandemią w 2019 r. Jednak wówczas środki finansowe zostały przeznaczone na różne akcje pomocowe. Teraz firma wraca do tego projektu. Najemcy na spotkaniach już zgłaszają szereg pomysłów.

– Sądzę, że z sukcesem będziemy kontynuować projekt. To szczególnie ważne właśnie teraz podczas transformacji, zmiany sposobu wykorzystania biur. Najważniejsze, by być otwartym na pomysły i propozycje naszych najemców, starać się ich wysłuchać, zrozumieć i dopasować swój model działania do ich oczekiwań. Tylko gracze elastyczni, którzy potrafią myśleć perspektywicznie wygrają na tym rynku – przyznaje Bartłomiej Solik. 

Community building na nowo 

Pandemia pokazała, że integrowanie pracowników oraz budowanie kultury organizacyjnej może być najważniejszym zadaniem biur. Jak zatem usprawnić proces community building, którym łatwiej zarządzać w dobrze zorganizowanych przestrzeniach? W tym kontekście zapewne zmienić się musi struktura komercjalizacji usług pozabiurowych, takich jak na przykład kantyny.

– Te lokale mają kłopoty przez niską frekwencję w biurach, ale ruch powoli się odradza. Widać to w naszych inwestycjach. Dobrym przykładem jest warszawski budynek Chmielna 89, w którym od 1 czerwca bank PKO BP zasiedla połowę powierzchni. Zatem 50 proc. pracowników już fizycznie przyjeżdża do biura. Widać to na korytarzach, w recepcji czy na parkingu – wylicza Sebastian Świstak, Leasing Director Cavatina Holding SA.

Jednocześnie, w tym samym czasie w biurowcu otworzona została kawiarnia i sklep convenience.

– Bezpośrednie rozmowy z operatorami wskazują na to, że są miło zaskoczeni wynikami sprzedaży w czerwcu. Wierzę, że te funkcje, które są odporne na lockdowny, czyli na przykład sklepy spożywcze czy piekarnia, przetrwają, ponieważ są uniwersalne – służą nie tylko pracownikom biurowca, ale także okolicznym mieszkańcom. Tych usług pracownicy zawsze potrzebowali i będą potrzebować – uważa Sebastian Świstak. 

Zakusy na skrócenie umów najmu biurowego 

Gorącym trendem na rynku biurowym jest m.in. wspomniany podnajem oraz krótkoterminowa aktywność najemców, którzy przedłużają umowy jedynie na rok lub półtora roku, żeby przeczekać pandemiczną sytuację.

– Sytuacja zmusiła wiele firm do weryfikacji planów na przyszłość i stanu posiadania. Nas - poza jedną decyzją klienta, który nie przedłużył umowy - ominęła ta sytuacja. Żaden najemca nie poprosił o zmniejszenie powierzchni najmu. W dodatku jeden klient nawet powiększył swoje biuro – przyznaje Mirosław Czarnik, prezes GPP Business Park.

Zwraca uwagę, że fitout nowoczesnych powierzchni biurowych jest kosztowny, więc elastyczność, jeśli chodzi o krótsze umowy najmu, musi mieć granice.

– Trzeba mieć świadomość, że wynajęcie biura na rok czy dwa lata uwzględni te koszty. Podpisujemy różne kontrakty – nie tylko pięcio-, siedmio-, czy dziesięcioletnie, choć takie są oczywiście najbardziej atrakcyjne. Zdajemy sobie sprawę z tego trendu i jesteśmy przygotowani na to, że coraz więcej klientów będzie chciało podpisywać krótkie umowy – na rok, dwa lub trzy lata – tłumaczy Mirosław Czarnik.

Dodaje jednocześnie, że formuła parku biznesu zacznie mieć większe znaczenie. – Nie trzeba będzie od razu wynajmować tysiąca metrów kwadratowych. Wystarczy na początek 300 mkw. i zapewnienie właściciela budynku, że firma wraz ze swoim rozwojem dostanie więcej za rok czy dwa lata – wyjaśnia Mirosław Czarnik.

Podkreśla, że perspektywa planowania biznesu się skraca, więc potrzeba biur na wynajem na krótsze okresy jest nieuchronna.

– Jednocześnie wszystkie formy pracy zostaną z nami na rynku: home office, coworking, praca gabinetowa czy na powierzchni typu open space. W zależności od charakteru organizacji zmieniać się będą jedynie proporcje. Na przykład w Niemczech rośnie teraz zapotrzebowanie na coworking – podkreśla Mirosław Czarnk.

Prezes przewiduje, że home office będzie jedynie benefitem polegającym na jednym dniu pracy z domu, bez większego wpływu na całokształt rynku.

– Generalnie uważam, że oczywiście należy zaakceptować wszystkie te konfiguracje, ale moim zdaniem najlepiej po prostu wrócić do biura – wyjaśnia Mirosław Czarnik.

Najciekawsze biura, biurowce, powierzchnie coworkingowe oraz biura serwisowane na sprzedaż lub do wynajęcia. Zobacz oferty na PropertyStock.pl