Co zgrzyta w umowach najmu w centrach handlowych?

Standardowa umowa najmu zawiera około 30 stron, a jej negocjacje mogą zająć od kilku do nawet ponad stu godzin. Rozmowy utykają zazwyczaj podczas uzgadniania przez strony trudnych kwestii, a skutki przedłużających się negocjacji mogą być dla obydwu stron bardzo dotkliwe i wymierne finansowo. Kancelaria Galt we współpracy z Polską Radą Centrów Handlowych przeprowadziła drugie już badanie na temat najbardziej spornych i czasochłonnych klauzul w umowach najmu w centrach handlowych.

Aż 71 proc. respondentów wskazało klauzulę dotyczącą kar umownych w przypadku wypowiedzenia umów najmu jako „raczej” lub „bardzo trudną i czasochłonną” w negocjacjach najmu. To o 11 p.p. więcej w porównaniu do pierwszej edycji badania z roku 2014.

- Taki wynik nie zaskakuje nikogo, kto negocjuje najmy. Mało jest negocjacji, w których nie jest to jeden z najbardziej zapalnych punktów. Nic zresztą dziwnego, bo dotyczy żywotnych, a sprzecznych interesów stron. Myślę jednak, że zbliżenie stanowisk wynajmujących i najemców jest możliwe przy bliższym przyjrzeniu się niektórym ryzykom, które właściciele obecnie starają się ograniczać negocjując wysokość kar związanych z wypowiedzeniem. Jedną z ich obaw jest zmniejszenie rentowności inwestycji w najem, np. poprzez udzielenie rabatów czynszowych czy nakłady na aranżację. Zatem odrębne od kary uregulowanie zrekompensowania tej inwestycji, może być argumentem za przyjęciem bardziej elastycznego stanowiska – mówi Sławomir Lisiecki, partner kancelarii Galt.

Wynik tegorocznego raportu przesuwa na drugie miejsce najbardziej problematyczną klauzulę wskazaną przez respondentów dwa lata temu - konsekwencje nieosiągnięcia danych progów komercjalizacji (66 proc. wskazań w porównaniu do 72proc. w roku 2014). Na miejscu trzecim ex equo
z wynikiem 54proc. znalazły się zasady regulowania opłat eksploatacyjnych, następstwa prac związanych z przebudową centrum oraz wypowiedzenie umowy przez wynajmujących. Szczególnie ta ostatnia kwestia staje się coraz bardziej istotna. Aż o 28 p.p. wzrosła jej ocena przez respondentów jako czasochłonnej i trudnej w negocjacjach. Raport wskazuje, że w ciągu ostatnich dwóch lat zaszły także duże zmiany w postrzeganiu zapisów zakazu konkurencji oraz zakresu odpowiedzialności najemców. Postrzeganie tych klauzul jako trudnych zwiększyło się o 20 p.p. w porównaniu do 2014 r.