•  Fit-outy parków handlowych są kosztowne, zwłaszcza że standardy lokali najemców w ostatnich latach znacząco wzrosły. W wielu przypadkach trzeba postawić pytanie, czy deweloper powinien za wszystko płacić. To jeden z gorących tematów w branży.
  • Obiekty city flex lub mniejsze magazyny Fortis może budować do własnego portfela. W przypadku big boksów firma skupi się na predevelopmencie.
  • Grupa Fortis planuje budowę pięciu Premium Parków. Najszybciej rozpocznie się realizacja drugiego etapu parku w Łowiczu.
  • Parki, które mają najemców płacących czynsz w złotówkach są w trudniejszej sytuacji, jeśli chodzi o ich sprzedaż. Kierunek jest taki, by jednak te czynsze płacone były w euro, ponieważ większość nabywców finansuje się w euro.

Spodziewając się kilku kwartałów spowolnienia w mieszkaniówce, postanowiliśmy zadebiutować na rynku magazynowym. Jednak mieszkań nie porzucamy. Prowadzimy wszystkie budowy zgodnie z harmonogramem. W czerwcu tego roku kupiliśmy nawet nową działkę w Gdańsku Letnicy - tłumaczy Sebastian Wiśniewski, założyciel i zarządzający grupą Fortis.
Spodziewając się kilku kwartałów spowolnienia w mieszkaniówce, postanowiliśmy zadebiutować na rynku magazynowym. Jednak mieszkań nie porzucamy. Prowadzimy wszystkie budowy zgodnie z harmonogramem. W czerwcu tego roku kupiliśmy nawet nową działkę w Gdańsku Letnicy - tłumaczy Sebastian Wiśniewski, założyciel i zarządzający grupą Fortis.

Ile Premium Parków powstanie w najbliższym czasie?

Sebastian Wiśniewski, założyciel i zarządzający grupą Fortis: Planujemy pięć. Najszybciej rozpoczniemy budowę drugiego etapu parku w Łowiczu. Jesteśmy także na finiszu prac administracyjnych dotyczących parku w Łęczycy, gdzie głównym operatorem spożywczym będzie Lidl. Chcielibyśmy rozpocząć tę rozbudowę w połowie przyszłego roku, a jeszcze w tym zakończyć komercjalizację. 

W planach jest jeszcze Konin, który chcecie zakończyć w drugim kwartale przyszłego roku. Będzie to duży obiekt, czy raczej kameralny? 

Jego budowę planujemy rozpocząć w przyszłym roku. Pomieści cztery sklepy. Będzie zatem niewielki – zaledwie 731 mkw. GLA. W tym roku chcemy zakończyć jego komercjalizację. Mogę powiedzieć tylko tyle, że mamy dwa alternatywne jej modele. 

Proszę jeszcze zdradzić szczegóły inwestycji w Białogardzie. 

W Białogardzie troszeczkę zmieniła się nam koncepcja. Porozumieliśmy się z McDonald’sem, więc najpierw zbudujemy restaurację o powierzchni ok. 2 tys. mkw. oraz być może minipark, ale to jeszcze analizujemy. 

Czyżby klasyczny model retail parku, którego kotwicą jest operator spożywczy, zaczął przechodzić do lamusa? 

Tak sądzę, zwłaszcza że już trzy, cztery lata temu powstawały obiekty bez dużego operatora spożywczego, które obroniły się dobrym zestawem najemców. Coraz częściej w takich obiektach wystarcza mały sklep spożywczy, np. Żabka. Nasycenie rynku operatorami spożywczymi jest spore, więc często jest po prostu trudno zgrać operatora spożywczego z parkiem tak, żeby uniknąć kanibalizacji. 

Kto dziś też może być magnesem dla parku handlowego? Dyskonty? 

Jak najbardziej. Dyskonty: Sinsay, Pepco, Tedy, Action czy KiK bardzo ładnie napędzają trafik. Dzisiaj klienci są mobilni, więc „spożywka” nie jest już taką koniecznością jak dawniej. Oczywiście to wciąż bardzo pożądany partner, ale trzeba pamiętać, że najemcy parków handlowych mocno powiększyli swoje standardowe metraże, więc działki też muszą być odpowiednio większe, a to jest coraz trudniejsze. 

Retail parków na polskiej mapie handlowej wciąż przybywa. Tego tempa nie zahamowała nawet pandemia. Czy jest to tak dobry produkt inwestycyjny, że można go budować spekulacyjnie? Jak to jest u was? 

Absolutnie nie. Budowa spekulacyjna parku handlowego w ogóle nie wchodzi w rachubę. Trzymamy się klasycznej zasady co najmniej 60-procentowej komercjalizacji zabezpieczonej umowami najmu przed rozpoczęciem realizacji. Inaczej jest na przykład na osiedlu mieszkaniowym z dobrym dojazdem, w którym bez większego ryzyka możemy postawić spekulacyjnie dwa lub trzy lokale handlowe. Jednak trudno to nazwać parkiem. Budowanie kilkutysięcznego parku z parkingiem bez porozumienia z najemcami byłoby bez sensu. 

Ale grunt trzeba jakoś zabezpieczyć. Jaka jest dzisiaj dostępność działek? 

Jest sporo chaosu. Na przykład w niektórych miejscowościach ogłaszane są trzy, cztery takie inwestycje, choć z góry wiadomo, że lokalny rynek nie przyjmie aż tylu podobnych obiektów. Poza tym ceny gruntów szybują. Inflacja też robi swoje, więc właściciele działek nie bardzo chcą je sprzedawać, postrzegając ziemię jako sposób ochrony kapitału. 

Czy w związku z tym trzeba być dziś bardziej ostrożnym inwestorem w tym sektorze, bo jednak rynek się coraz bardziej nasyca? 

Na pewno trzeba mieć sprawny zespół, który umiejętnie wybiera lokalizacje, ale do nasycenia rynku zostało nam jeszcze kilka lat. 

Jaki macie pomysł na drożyznę materiałów budowlanych? Czy planujecie na przykład negocjować z najemcami kwestie finansowania fit-outów? Do tej pory płacił za to właściciel obiektu. Niektórzy próbują zaangażować w ten proces najemców. Jak jest u was? 

Rzeczywiście wiele podmiotów szuka różnych sposobów na to, by jakoś zminimalizować te koszty. Fit-outy są kosztowne, zwłaszcza że standardy lokali najemców w ostatnich latach znacząco wzrosły. Dlatego w wielu przypadkach naprawdę trzeba głośno postawić pytanie, czy deweloper powinien za wszystko płacić. Jest to jeden z gorących tematów w naszej branży. Wydaje mi się, że opcja, w której całość kosztów fit-outu najemcy wzięliby na siebie, będzie trudna do osiągnięcia. Przyznaję jednak, że dostrzegam zrozumienie i otwartość na zmiany, a to bardzo optymistyczny sygnał. 

Dlaczego Fortis koncentruje się na mniejszych miastach? Jest taniej i łatwiej? 

Trochę tak. W dużych miastach parki handlowe buduje się trudniej głównie z powodów administracyjnych. Skupiliśmy się na mniejszych ośrodkach, bo w nich buduje nam się parki lepiej i szybciej. Oczywiście pracujemy w dużych miastach, ale w sektorze mieszkaniowym. 

Ale mieszkania z handlem, zgodnie z ideą 15-minutegowego miasta, to doskonała synergia. 

Tak, ale moim zdaniem, do tej pory było wystarczająco dużo miejsca na to, by parki powstawały w osobnej lokalizacji, a nie na przykład w parterach wysokich budynków mieszkaniowych. Przyznam jednak, że takie miksy będą powstawały coraz częściej. Rynek zmierza w tę stronę. Nam się to do tej pory nie kalkulowało. 

Może w przyszłości to się zmieni, zwłaszcza że nie boicie się dywersyfikacji. Właśnie debiutujecie na rynku magazynowym, prawda? 

Tak. Spodziewając się kilku kwartałów spowolnienia w mieszkaniówce, postanowiliśmy zadebiutować na rynku magazynowym. Jednak mieszkań nie porzucamy. Prowadzimy wszystkie budowy zgodnie z harmonogramem. W czerwcu tego roku kupiliśmy nawet nową działkę w Gdańsku Letnicy. Sądzę, że akurat dwa lata niezbędnych procedur administracyjnych w tej lokalizacji, wystarczy na to, by sytuacja na rynku mieszkaniowym się unormowała. Wtedy spokojnie wprowadzimy na rynek te nowe lokale. 

Proszę opowiedzieć o pierwszej waszej inwestycji magazynowej. Co to będzie: big box, czy city flex? 

Nasza pierwsza inwestycja w tym sektorze liczyć będzie do 150 tys. mkw. Przygotowujemy ją we współpracy z 7R. Projekt powstanie na działce o powierzchni 40 ha w aglomeracji górnośląskiej. Na oku mamy jeszcze dwa grunty pod dużą logistykę oraz mniejsze pod samodzielne magazyny i logistykę ostatniej mili, więc wchodzimy w ten sektor dosyć mocno. Intensywnie szukamy kolejnych lokalizacji. 

Jaki wybraliście model biznesowy. Będziecie budować magazyny, komercjalizować je i sprzedawać, czy może tworzyć logistyczny portfel i nim zarządzać? 

Obiekty city flex lub mniejsze magazyny możemy budować do własnego portfela. Takie lokalizacje też już analizujemy. A jeśli mowa o big boksach, to będziemy się skupiać na predevelopmencie, a więc zakupie gruntów i kompletnym przygotowaniu inwestycji od strony administracyjnej. To zawsze była nasza mocna strona i teraz chcemy wykorzystać te umiejętności na nowym rynku. 

Popyt na powierzchnie magazynowe nie maleje, więc nie ma problemów z ich sprzedażą, a jak jest parkami handlowymi? Dostrzega pan wstrzemięźliwość transakcyjną, wywołaną niepewnością ekonomiczną? 

Zainteresowanie się nie zmieniło, ale problemem jest kwestia ceny, ponieważ i deweloper boryka się z powszechną drożyzną i kupujący inwestor, który zazwyczaj posługuje się finansowaniem dłużnym. Dodatkową barierą jest duża różnica między złotówką, a euro. Parki, które mają najemców płacących czynsz w złotówkach są w trudniejszej sytuacji, jeśli chodzi o ich sprzedaż. Kierunek jest taki, by jednak te czynsze płacone były w euro, ponieważ większość nabywców finansuje się w euro. My tego pilnowaliśmy od dawna. W jednym przypadku nawet zrezygnowaliśmy z realizacji parku, w którym główny najemca upierał się przy czynszu w złotówkach. Uznaliśmy, że obiekt będzie trudno sprzedać.

Atrakcyjne lokale w galeriach handlowych i centrach miast - zobacz oferty na PropertyStock.pl