PARTNERZY PORTALU


Lockdown centrów handlowych - jak rozliczyć opłaty eksploatacyjne za okresy zamknięcia?

Lockdown centrów handlowych - jak rozliczyć opłaty eksploatacyjne za okresy zamknięcia?
mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita
  • Autor: mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita
  • Dodano: 27 sty 2021 09:31

Z zapowiedzi przedstawicieli różnych ministerstw padają sugestie o otwarciu centrów handlowych w najbliższych tygodniach, może już od lutego. Ale w jakiej kondycji będą galerie a przede wszystkim najemcy? Na pewno czekają nas ostre negocjacje między wynajmującymi powierzchnię a zarządzającymi obiektami, bo płynność finansowa wielu firm już jest zagrożona. Rok 2020 był fatalny dla centrów handlowych. Z uwagi na COVID-19, zamykano je aż trzy razy: od 14 marca do 3 maja, od 7 do 27 listopada i wreszcie od 28 grudnia do chwili obecnej. Niezależnie od tego, czy umowy najmu w tych okresach obowiązywały czy nie, właściciele centrów handlowych i tak musieli obiekty ogrzewać, odśnieżać, chronić, płacić podatki czy składki ubezpieczeniowe. Gdyby nie pandemia, wszystkie te koszty mogliby teraz łatwo „przerzucić” na najemców poprzez tzw. system opłat eksploatacyjnych. W tym roku nie będzie to jednak takie proste, a same rozliczenia będą o wiele bardziej skomplikowane i nerwowe - ocenia mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita.

  • Autor: mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita
  • Dodano: 27 sty 2021 09:31

Płacone przez najemców opłaty eksploatacyjne nie stanowią de facto dochodu wynajmującego. Tworzą raczej fundusz administracyjny, którym właściciel zarządza we wspólnym interesie, swoim i najemców. Aby opłaty wystarczyły na pokrycie wszystkich kosztów obiektu, umowy najmu przewidują mechanizm ich późniejszego rozliczania w oparciu o koszty rzeczywiście poniesione przez właściciela. W razie deficytu, najemcy zobowiązują się w umowach do jego wyrównania.

Są równi i równiejsi. Skomplikowane rozliczenia

To jednak dość skomplikowana i delikatna materia. Nie wszyscy bowiem najemcy są w tym wypadku traktowani jednakowo. W teorii, udział danego najemcy w funduszu administracyjnym powinien odpowiadać proporcji, w jakiej powierzchnia jego lokalu pozostaje do całkowitej powierzchni centrum możliwej do wynajęcia. Często jednak największe sklepy są w ogóle zwolnione z konieczności płacenia opłat eksploatacyjnych. Inne mogą wynegocjować znaczne ograniczenia, jeżeli chodzi o ich wysokość czy też konieczność dokonywania dopłat do deficytu za dany rok. Wynajmujący, chcąc przyciągnąć do centrum duże, rozpoznawalne marki, często się na takie ustępstwa godzą. W konsekwencji jednak, główny ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa na najemcach lokalnych, nie posiadających dużej siły negocjacyjnej.

Aby osiągnąć ten efekt, umowy najmu centrów handlowych przewidują skomplikowane systemy ustalania udziału poszczególnych najemców w funduszu administracyjnym. Rozliczeń dokonuje się dzieląc najemców na grupy, w zależności od stopnia uprzywilejowania. Najpierw rozlicza się grupę najbardziej uprzywilejowaną, a więc tych najemców, którzy płacą niewielki ryczałt, lub są w ogóle zwolnieni z opłat eksploatacyjnych. Zapłacone przez nich opłaty eksploatacyjne za dany rok odejmuje się po prostu od wszystkich kosztów eksploatacyjnych centrum za ten rok, a powierzchnię ich lokali odejmuje się od całkowitej powierzchni centrum możliwej do wynajęcia. Następnie przechodzi się do grup „niższych”. Jak łatwo zauważyć, system ten pozwala obciążyć opłatami eksploatacyjnymi najemców z ostatniej grupy w dużo większym stopniu, niż by to wynikało ze stosunku powierzchni ich lokali do powierzchni centrum przeznaczonej na wynajem. W rezultacie najmniejsi najemcy płacą najwięcej.


WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)


Nie ma jeszcze komentarzy. Twój może być pierwszy.

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 34.234.223.227
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. O celach tego przetwarzania zostaniesz odrębnie poinformowany w celu uzyskania na to Twojej zgody. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!