W zmianach podatkowych brakuje precyzji i jasnych warunków gry. – Są to największe bolączki TBS-ów. Trudno jest uzyskać jednolitą interpretację wprowadzanych przepisów, co wywołuje chaos i dyskomfort – przyznała podczas sesji Europejskiego Kongresu Gospodarczego „Otoczenie prawno-podatkowe rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce” Agnieszka Koziełło-Poklewska, wiceprezes Katowickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Wiceprezes zwróciła uwagę, że w tym roku ustawodawca wprowadził m.in. podatek od przychodów środków trwałych.

– Obowiązywał on wcześniej wyłącznie nieruchomości komercyjne. Przewidziana ulga została tak zapisana, że my jako TBS nie wiemy, czy możemy z niej skorzystać. Rodzi to niepokój. Dodatkowo na przykład podatek galeryjny już nie jest galeryjny, objął również mieszkania i to się przełoży oczywiście na wydatki najemcy. Kolejną niepewnością jest sposób przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Ustawodawca daje rekompensaty lub możliwość spłacenia wartości w ratach, ale ulga jest obarczona ryzykiem przekroczenia ustawowych limitów pomocy publicznej. Dlatego wolimy płacić w małych ratach przez dłuższy okres czasu, bez ulg – tłumaczy Agnieszka Koziełło-Poklewska.

Podatkowa bomba tyka

Na kłopoty z likwidacją użytkowania wieczystego zwraca uwagę również Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Według niego deweloperzy mieszkaniowi mają dwa problemy. Pierwszy dotyczy tych, którzy zasiedlili już mieszkania, lecz nie mają zaświadczeń od samorządów o przekształceniu i nie mogą zakończyć przenoszenia własności. To powoduje, że nie są w stanie odebrać środków z rachunków powierniczych.

– Mnóstwo firm ma gigantyczne zapotrzebowania kapitałowe w trosce o utrzymanie o płynności. W najgorszej sytuacji są ci, którzy realizują inwestycje na rachunkach powierniczych. W skali kraju może to być kwota kilku miliardów złotych. Drugi problem nazwałbym bombą zegarową. Jeżeli przedsiębiorca ma w nieruchomości mieszkaniowej lokale usługowe i doszło do przekształcenia, to się okazuje, że jest to pomoc publiczna wynosząca 80 proc. wartości działki, która przypada na lokal, jeśli przedsiębiorca nie złożył oświadczenia. Przekroczenie 200 tys. euro pomocy publicznej w ciągu trzech lat powoduje obowiązek natychmiastowego zwrotu nadwyżki – ostrzega Konrad Płochocki.

Ekspert dodaje, że obecnie priorytetem dla związku jest planowana ponowna nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zakłada powstanie obligatoryjnego gwarancyjnego funduszu deweloperskiego, na wzór bankowego funduszu gwarancyjnego. Oznacza to, że od każdej transakcji klient musiałby płacić do 5 proc. wartości mieszkania brutto w przypadku rachunku otwartego i do 1 proc. w przypadku zamkniętego.

– Sądziliśmy, że racjonalność tego pomysłu już została obalona, bo od wejścia w życie ustawy deweloperskiej w 2012 r. skala przypadków, w których rachunek otwarty, najbardziej przez UOKiK krytykowany, wynosi zero. Przez siedem lat zrealizowanych zostało pół miliona transakcji na rynku deweloperskim w oparciu o rachunek powierniczy i nie odnotowano żadnej szkody – tłumaczy Konrad Płochocki.

Zgadza się z nim Michał Sapota, prezes HRE Investments.

– Zabezpieczenia w obowiązującej ustawie deweloperskiej są zupełnie wystarczające. Propozycje, które UOKiK z zajadłością próbuje wprowadzić do nowelizacji są dla całej branży niezrozumiałe. Nie ma żadnego uzasadnienia dla nowej regulacji, więc jeśli ona zostanie przeprowadzona, to może zagrozić sektorowi – przyznaje Michał Sapota, prezes HRE Investments.

Ekspert zgadza się, że zmiany prawne i podatkowe są w Polsce wprowadzane szybko i bez społecznych konsultacji. – Przed zmianami prawnymi i podatkowymi nie uciekniemy. Na przykład użytkowanie wieczyste jest reliktem, więc dobrze że odchodzi. Owszem, nie została sprawa rozwiązana jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne, ale to jest tylko wycinek – uważa Michał Sapota.

Ruszyła lawina zmian

W tym roku zmieniło się około 200 fundamentalnych przepisów. Czy one mają wpływ na branżę nieruchomości komercyjnych?

– Oczywiście. Choćby cienka kapitalizacja, zmiana struktury finansowania, bo właściwie nie ma możliwości zaliczenia odsetek do kosztu uzyskania przychodu. Kolejna sprawa dotyczy usług wsparcia, doradczych czy consultingu – zostały diametralnie ograniczone jeśli chodzi o możliwość potrącania kosztów uzyskania przychodu – wylicza Andrzej Pośniak, partner zarządzający, szef praktyki podatkowej w Polsce oraz w Europie Środkowo-Wschodniej w Kancelarii CMS.

Ekspert podkreśla, że fiskalizacja naszego życia gospodarczego postępuje.

– Od nowego roku mamy na przykład podatek galeryjny. Jest to podatek dochodowy od nieruchomości, ale nie jest liczony od dochodów lecz od wartości początkowej nieruchomości przekraczającej 10 ml zł przy czym należy sumować posiadane nieruchomości. Dla mnie to jest tykająca bomba. Mamy do czynienia ze zmianą zasad gry w trakcie gry – ocenia Andrzej Pośniak.

Dodaje, że trudno dziś przedsiębiorcom oszacować skalę ryzyka.

– Nie tylko interpretacje się zmieniają, ale również podejście władz skarbowych. Praktycznie wszystkie transakcje na rynku nieruchomości są ubezpieczane m.in. od ryzyka podatkowego. Nie ma w tym nic dziwnego, bo nawet w Europie Zachodniej, choć na mniejszą skalę, płacone są podobne ubezpieczenia. W Polsce kluczowe jest to, że nikt nie zna dnia i godziny, o której urząd skarbowy ogłosi podatnikowi, że ma problem. To oznacza dwie instancje postępowania skarbowego, zapłacenie podatku, a spór trwa pięć lat. Do tego dodać należy koszty doradztwa. Oczywiście na końcu tej drogi podatnik sprawę wygrywa, ale cena jaką zapłacił jest nieprzewidywalna – wyjaśnia Andrzej Pośniak.

Użyteczni idioci w handlu

Kompletnie błędną regulacją, która nikomu nie służy nazwał Rafał Sonik zakaz handlu w niedziele.

– Wszyscy staliśmy się użytecznymi idiotami. W teorii ekonomii są to ludzie, którzy z powodu niewiedzy lub złej komunikacji – zamiast robić rzeczy pożyteczne dla swojej grupy – oddają przysługę konkurencji. Tak się stało w Polsce. Wielcy gracze sprzedaży online zacierają ręce, bo z ich perspektywy strzeliliśmy sobie w kolano, czyli zabraliśmy sobie, a daliśmy im – uważa Rafał Sonik, prezes Gemini Holding.

Jednocześnie wyjaśnia, że największa część różnicy między ceną fabryczną, a detaliczną produktu trafia do publicznych instytucji w przypadku rzeczy sprzedawanych w tradycyjnych kanałach, na przykład w galerii handlowej.

– Po kilkunastu miesiącach obowiązywania zakazu handlu w niedziele widać, że obroty tradycyjnych kanałów handlu przenoszą się szybciej do sieci, czyli tam, gdzie udział wszelkiego rodzaju opłat: korzyści dla różnych grup – od pracowników do budżetu państwa - jest najmniejszy. Udało nam się zatem nie tylko załamać tendencję wzrostową, ale jeszcze przenieść największą możliwą część obrotu z kanału dającego najwięcej do dającego najmniej – wylicza Rafał Sonik.

Prezes przyznał, że od miesięcy prowadził „prywatne badanie rynku”. Pytał sprzedawczynie w sklepach, czy są zadowolone z zamkniętych niedziel.

– Wszystkie moje rozmówczynie odpowiedziały, że gdyby mogły pracować w niedziele za wyższą stawkę, to by się ucieszyły – tłumaczy prezes Gemini Holding.

Podkreśla, że rynek handlowy w Polsce szacowany jest na 800 mld euro zaangażowanego kapitału i ewenementem jest to, że nikt nawet nie pomyślał o konsultacjach społecznych przed wprowadzeniem tego przepisu.

Niedziele nie załamały retailu

Jak zmiany prawno-podatkowe zmieniły pracę EPP?

– Nie doczekaliśmy się na ustawę o REIT-ach z możliwością inwestowania w nieruchomości komercyjne, wprowadzono zakaz handlu w niedziele oraz podatek galeryjny. Są to trzy kluczowe zmiany modelujące nasz długoterminowy biznes, który nie jest wysokomarżowy. Zakaz handlu w niedziele wyhamował widoczny trend wzrostowy. Nie zgadzam się jednak z tezą, że zakaz załamał handel w galeriach handlowych. Tak nie jest. Mamy 20 centrów handlowych i jesteśmy w stanie przeanalizować sytuację na każdym rynku regionalnym. Mamy obiekty w miastach liczących zarówno 30 tys. i 50 tys. mieszkańców jak i 500 tys. mieszkańców – tłumaczy Rafał Kwiatkowski, członek zarządu i dyrektor ds. operacyjnych EPP.

Ekspert zaznacza, że przez pierwsze sześć miesięcy od momentu wprowadzenia przepisu klienci byli zdezorientowani, która niedziela jest otwarta. – Można było zauważyć trend spadkowy. Centra handlowe miały kilkuprocentowe spadki odwiedzalności. Koniec roku zakończyliśmy z lekkim wzrostem, ale było to wyhamowanie dużo większego wcześniejszego trendu wzrostowego – przyznaje Rafał Kwiatkowski.

Dodaje, że odwiedzalność jest ważna, ale to tylko jedna strona biznesu.

– Tak długo jak najemcy centrów handlowych generują wzrostowe obroty, centra handlowe są zdrowe. W naszym portfelu, co jest trochę zaskakujące, odnotowujemy 1-3-procentowy wzrost odwiedzalności. Nie mamy pełnej bazy obrotów najemców, ale wydaje się, że rosną –wylicza Rafał Kwiatkowski.

Według EPP klient już się czuje pewniej na rynku, zmienił swoje zwyczaje zakupowe i przychodzi do centrum handlowego w inne dni tygodnia. – Piątki, soboty i poniedziałki są częściej odwiedzane. Musieliśmy się zmierzyć z architekturą obiektów. Mamy bogatą ofertę gastronomiczną i rozrywkową, ale nie jest prosto skusić klienta w niedzielę, aby przeszedł przez korytarz zamkniętych sklepów w drodze do foodcourtu lub kina. Nam się udało to zrobić i spodziewamy się, że w tym roku obroty najemców będą zaskakująco wysokie – przewiduje Rafał Kwiatkowski.

Jego zdaniem zamknięcie wszystkich niedziel w przyszłym roku również nie zagrozi handlowi.

– Centra handlowe w Polsce są najnowocześniejsze w Europie i będą przyciągać klientów. Otoczenie podatkowe zmienia się w całej Europie. Uszczelnianie systemu podatkowego nie jest elementem polityki tylko polskiego rządu, ale częścią polityki Unii Europejskiej. Owszem, dynamika zmian może niepokoić, więc zapewne przydało by się więcej spokoju – podsumowuje Rafał Kwiatkowski.

Biura do wynajęcia. Zobacz oferty na PropertyStock.pl