PARTNERZY PORTALU

Property Forum: Polski rynek hotelarski wciąż niedoinwestowany, ale z wielkim potencjałem

Property Forum: Polski rynek hotelarski wciąż niedoinwestowany, ale z wielkim potencjałem
  • Autor: Propertynews.pl
  • Dodano: 29 wrz 2011 13:03

Blisko 1920 hoteli oferujących 97 tys. pokoi działa obecnie w Polsce. Z roku na rok sektor ten powiększa się, przy czym w latach 2008-2010 wzrost ten sięgnął 20 proc. Szczególne zmiany zaszły w branży pięciogwiazdkowców, gdzie w ciągu trzech ostatnich lat liczba inwestycji wzrosła o blisko 60 proc. Eksperci rynku i główni gracze na nim obecni są zgodni, że w naszym kraju brakuje hoteli, a na hotelowej mapie Polski jest wiele nieodkrytych lokalizacji pod te inwestycje.

  • Autor: Propertynews.pl
  • Dodano: 29 wrz 2011 13:03

Słuszność lokowania kapitału na tym rynku potwierdzają też m.in. dane dotyczące popytu. W 2010 roku, w porównaniu do 2009, liczba gości w hotelach wzrosła o ponad milion. Zwiększyło się, choć nieznacznie, wykorzystanie pokoi, które w 2010 roku było na poziomie ok. 42 proc. - Najwyższy poziom obłożenia jest w hotelach cztero- i pięciogwiazdkowych (47,1 i 58,8 proc.) - zaznacza Janusz Mitulski, partner, Horwath HTL.

Niedoinwestowane są między innymi duże miasta. Dla przykładu Warszawa, z 62 hotelami, dysponuje znacznie mniejszą bazą hotelową w porównaniu do innych stolic europejskich, jak Praga czy Budapeszt, gdzie działa odpowiednio 401 i 161 hoteli.
- Duże miasta to najbezpieczniejsze lokalizacje. Hotele zarabiają na biznesie i właśnie w takich miejscach, jak Wrocław czy Warszawa można ich zdobyć - podkreśla David Heijligers, Development Manager, Louvre Hotels Group w Polsce, prelegent Property Forum 2011.

Kurorty wciąż niedoinwestowane
Jacek Twardowski
, dyrektor zarządzający Kristensen Group, prelegent Property Forum 2011, uważa, że ogromny potencjał do rozwoju hotelarstwa mają też miejscowości turystyczne. - Warto tu inwestować, bo cały czas oferta wielu obszarów jest kiepska - podkreśla.

Podobnego zdania jest Magdalena Sekutowska, Director Development, Eastern Europe, Hilton, prelegent Property Forum 2011, która twierdzi, że w kurortach jest zbyt mało hoteli, zwłaszcza tych o wysokim standardzie.

Za wyborem takich destynacji przemawia też to, że - jak twierdzą eksperci obecni Property Forum 2011 - w małych miastach można taniej i łatwiej przeprowadzić inwestycję niż w dużych aglomeracjach. - Wystarczy mieć wizję i pomysł, a w ciągu kilku lat można stworzyć nowe miejsce turystyczne, które przyciągnie kolejnych deweloperów. Niezbędna jest jednak współpraca z władzami miast - zauważa Jacek Twardowski.

Jako przykład nowo powstałej, atrakcyjnej lokalizacji Twardowski podaje Świnoujście, gdzie jeszcze kilka lat temu nie było tak rozbudowanej oferty hotelowej na wysokim poziomie. Dziś inwestuje tu wielu deweloperów i sieci, np. PBG Erigo. - Choć na budowę hotelu wybraliśmy miejsce turystyczne, chcemy zarabiać na klientach biznesowych. Zamierzamy ich przyciągnąć między innymi marką Hilton - wyjaśnia Agata Schmidt, dyrektor ds. Rozwoju Biznesu Hotelowego, PBG Erigo.

Twardowski zwraca też uwagę na Wisłę, w której przyjęto plan realizacji przestrzeni publicznej, co otworzyło drogę na nowych przedsięwzięć.
- Miejscowości turystyczne są niedoinwestowane - zaznacza Jan Wróblewski, członek zarządu, Zdrojowa Invest. - I to nie prawda, że są sezonowe. W sezonie są odwiedzane przez turystów, po sezonie przez gości biznesowych - zauważa.

Tego typu punkty są też idealnym miejscem dla inwestorów, którzy chcą zarabiać na usługach rekreacyjnych. - Zgodnie z naszą strategią, idziemy w kierunku zdrowia, rehabilitacji oraz spa&wellness. Dlatego nasze obiekty są usytuowane w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Rozwijamy się przede wszystkim na terenie Pomorza Zachodniego i Dolnego Śląska - opowiadał na Property Forum 2011 Adam Milanowski, prezes zarządu Interferie.

Za lokowaniem hoteli w tego typu miejscach przemawia też bliskość zachodniej granicy. - Goście niemieccy mają zasobniejsze portfele, a ceny usług rekreacyjnych i gastronomicznych, oferowanych w Polsce, są dla nich atrakcyjne - podkreśla Adam Milanowski.

Niezależnie od lokalizacji, w inwestowaniu na rynku hotelarskim ważne jest nieprzeinwestowywanie. - Na realizację hotelu nie warto przeznaczać więcej niż 50-60 tys. euro w przeliczeniu na pokój - radzi Alex Kloszewski, partner, Colliers.

Z siecią czy własnymi siłami
Blisko 90 proc. hoteli w naszym kraju to obiekty niesieciowe, należące do prywatnych inwestorów. Zaczyna się to zmieniać. - Mamy do czynienia z profesjonalizacją w branży. Coraz więcej obiektów przystępuje do sieci - zauważa Janusz Mitulski.

W Polsce trwa budowa lub przygotowanie do budowy hoteli takich brandów, jak: Campanile, Premiere Classe, Hilton, Marriott, Orbis/Accor, Puro Hotels czy B&B.

Jednak przystąpienie do sieci to z jednej strony korzyści, z drugiej koszty. - Właściciel hotelu otrzymuje m.in. know-how i dostęp do sieci sprzedażowej, ale też dotyczą go obostrzenia, które wpływają na wyższe koszty procesu inwestycyjnego. To wszystko pozwala jednak inwestorom na uniknięcie błędów w prowadzeniu tego biznesu - podkreśla Alex Kloszewski.

David Heijligers, uważa, że pomocą, jaką służą inwestorowi sieci, są ekspertyzy przeprowadzane przed otwarciem i po uruchomieniu obiektu. - W ten sposób można zweryfikować, czy dany projekt ma biznesowy sens, czy inwestor będzie w stanie kontrolować swoje koszty. Sieć pokazuje też, jak budować hotel - wyjaśnia.

Alex Kloszewski podkreśla również rolę sieci w wynikach operacyjnych hotelu. Zwraca uwagę na możliwość uzyskania większego obłożenia czy cen za pokój. - Marka to także duży argument dla banku przy staraniu się o finansowanie przedsięwzięcia - dodaje Kloszewski.

Zdaniem uczestników Property Forum, marka hotelu jest też dużą kartą przetargową w przypadku sprzedaży hotelu. - Jeśli w przyszłości inwestor zdecyduje się na sprzedaż, może go potem leasingować przez 10-20 lat i dalej na nim zarabiać. Trudno to zrobić bez brandu - uważa Alex Kloszewski.

Polski rynek hoteli działających w ramach międzynarodowych sieci jest zdominowany przez obiekty Grupy Orbis (zarządzanych przez Accor), które dysponują bazą ponad 10 tys. pokoi w całym kraju w blisko 60 hotelach. Kolejne miejsca zajmują Rezidor, Staroowd, IHG, Best Western, Louvre Hotels Group i Vienna International.

Jeśli chodzi o polskie sieci, największą pod względem pokoi, jest Gromada - 1804 pokoje w 16 obiektach. Wśród liderów są także: Qubus, Gołębiewski i WAM.

Zarządzanie czy franczyza
Wielu inwestorów staje przed dylematem, jaki wybrać model współpracy z siecią hotelową. Według Magdaleny Sekutowskiej, sprawa jest prosta. - Franczyza to rozwiązanie dla podmiotów, które mają doświadczenie w zarządzaniu hotelami, potrafią zaprognozować ich wyniki oraz efektywnie zarządzać takimi obiektami - podsumowuje.

Jak mówi Alex Kloszewski, z 14 hoteli, którymi firma Colliers zajmowała się w ostatnim czasie, 70 proc. jest prowadzonych na zasadzie franczyzy. W przypadku braku doświadczenia, zdaniem Magdaleny Sekutowskiej, lepszym rozwiązaniem będzie umowa na zarządzanie.

Hotel, pensjonat, ośrodek wypoczynkowy - szukasz ciekawych ofert inwestycyjnych? Sprawdź PropertyStock.pl

Ruch na rynku transakcyjnym
Choć w sektorze hotelarskim nie ma tak dużego ruchu na rynku transakcyjnych, jak na przykład w segmencie centrów handlowych, zaczyna się to zmieniać. Ostatnio miały miejsce transakcje sprzedaży kilku obiektów Orbisu. Wśród największych transakcji na tym rynku jest także sprzedaż takich obiektów, jak: Sheraton w Krakowie, Andel's w Krakowie czy Jan III Sobieski w Warszawie.

Adam Milanowski zdradził uczestnikom Property Forum, że otrzymuje ok. 10 ofert miesięcznie na zakup lub poprowadzenie hotelu.
Jednak David Heijligers prognozuje, że w najbliższym czasie nie dojdzie do spektakularnych transakcji z udziałem np. funduszy inwestycyjnych. - Będzie to możliwe, gdy powstaną te obiekty, które są teraz budowane i będą mogły pochwalić się wynikami - twierdzi. - Transakcje, jakie mogą się zdarzyć w niedalekiej przyszłości, będą dotyczyć osób indywidualnych - dodaje.

Ekspert z LHG uważa, że wiele hoteli wystawionych obecnie na sprzedaż, jest po prostu za drogich.

Condo hotele - alternatywa dla finansowania
Na polskim rynku hotelarskim powstaje dziś wiele inwestycji w systemie condo. Taki system to m.in. alternatywa dla tradycyjnego finansowania projektów.

Firmom inwestującym na tym rynku na razie nie brakuje klientów. - 80 proc. klientów decyduje się na zakup pokoju ze względów czysto inwestycyjnych, a pozostali emocjonalnych. Zdarza się, że na jednym pokoju takie inwestycje się nie kończą - dodaje.

Alex Kloszewski zastanawia się jednak nad przyszłością inwestycji w condo hotele i zwraca uwagę na problemy, jakie inwestorzy tych obiektów przeżywają obecnie w USA.
Jan Wróblewski twierdzi, że kluczem do sukcesu jest m.in. sprawne zarządzanie.


WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)


Nie ma jeszcze komentarzy. Twój może być pierwszy.

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.235.228.219
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!