Inwestycja w Hiszpanii w mieszkanie od dewelopera: o tym musisz pamiętać

Zakup mieszkania w Hiszpanii, a dokładniej mówiąc analiza stanu prawnego i sytuacji podatkowej lokalu staje się bardziej złożona w sytuacji, gdy dokonujemy zakupu mieszkania na I etapie inwestycji, tj. przed wybudowaniem budynku, w którym lokal ma się znajdować. W takim przypadku, jedynym opisem, z którym możemy się zapoznać jest przedstawiony przez dewelopera projekt, a lokal mieszkalny powstanie tylko wtedy, gdy deweloper spełni swój obowiązek wybudowania budynku zgodnie z projektem, na podstawie którego zawarto umowę.

W razie zakupu mieszkania przed jego wybudowaniem nie należy podpisywać żadnych umów, ani też wpłacać zaliczek na poczet ceny bez uprzedniego sprawdzenia, czy deweloper, z którym podpisujemy umowę faktycznie, istnieje, a osoba podpisująca umowę w jego imieniu jest do tego uprawniona. W tym celu należy sprawdzić dane dewelopera w rejestrze handlowym oraz sprawdzić tożsamość osób podpisujących umowę.

Szukasz ciekawych ofert inwestycyjnych? Sprawdź PropertyStock.pl

Warto też sprawdzić czy obiekt budowlany, który ma powstać został zatwierdzony przez urząd miasta w drodze wydania stosownego pozwolenia na budowę. Informację na ten temat można uzyskać w Rejestrze Własności. Jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości widnieje opis przyszłego budynku, oznacza to, że został on sporządzony na podstawie przedstawionych urzędnikowi dokumentów, w tym pozwolenia na budowę oraz zaświadczenia o rozpoczęciu prac zgodnie z przyjętym projektem. W razie braku wpisu w księdze wieczystej konieczne jest sprawdzenie warunków zabudowy działki w urzędzie miasta.

Kupując mieszkanie od dewelopera trzeba sprawdzić także czy działka, na której ma powstać obiekt budowlany, jest własnością dewelopera, z którym zawieramy umowę i fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej. W tym celu należy zapoznać się ze stanem nieruchomości w Rejestrze Własności, w sposób uprzednio wskazany, w szczególności należy sprawdzić, czy na gruncie nie istnieją obciążenia.

Jeżeli przed zakończeniem prac budowlanych, zostaniemy poproszeni o podpisanie umowy i uiszczenie zaliczki na poczet ceny, należy mieć na uwadze, że deweloper jest zobowiązany do prowadzenia specjalnego rachunku powierniczego, z którego pieniądze mogą być przeznaczone wyłącznie na prowadzenie budowy. W razie wpłaty jakiejkolwiek zaliczki na rzecz dewelopera, można żądać od niego potwierdzenia zdeponowania jej na ww. rachunku powierniczym. Można żądać także zawarcia umowy ubezpieczenia lub ustanowienia gwarancji zwrotu zapłaconej kwoty powiększonej o odsetki w przypadku, gdy budowa nie dojdzie do skutku lub zostanie oddana z opóźnieniem.

W sytuacji, w której umowa zawiera nieuczciwe postanowienia, uznaje się je za nieważne nawet wtedy, gdy kupujący umowę podpisał. Do tego typu postanowień należą w szczególności te, które zezwalają deweloperowi na dokonywanie późniejszych zmian w projekcie bez zgody kupującego, powodują zrzeczenie się prawa do wyboru przez kupującego notariusza, nakładają na kupującego obowiązek przystąpienia do umowy kredytu hipotecznego zawartej przez dewelopera, zobowiązują kupującego do nabycia usług dodatkowych.

Ponadto nieuczciwym postanowieniem umownym jest postanowienie o obciążeniu kupującego kosztami, które z racji ich natury leżą po stronie dewelopera (nowy budynek, nieruchomość wspólna, kredyty hipoteczne na sfinansowanie budowy, podziału lub rozbiórki), postanowienie o nałożeniu na kupującego obowiązku zapłaty podatków w sytuacji, gdy płatnikiem jest deweloper.

Po zakończeniu budowy i przed podpisaniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, konieczne jest uzyskanie od sprzedającego potwierdzenia, że budowa została ukończona zgodnie z zawartym w projekcie opisem oraz zawarto umowę ubezpieczenia na pokrycie ewentualnych wad nieruchomości. Informacje takie można uzyskać w Rejestrze Własności. Jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości dokonano wpisu dotyczącego ukończenia budowy, oznacza to, że został on sporządzony na podstawie przedstawionych urzędnikowi dokumentów, w tym zaświadczenia o ostatecznym odbiorze prac i umów ubezpieczenia. Dlatego też, przed podpisaniem aktu notarialnego należy upewnić się, czy fakt ukończenia budowy został wpisany do księgi wieczystej.

Wskazane zagadnienia mają charakter jedynie informacyjny, rekomenduje się przeprowadzenie szczegółowej konsultacji każdej inwestycji oraz wsparcia profesjonalisty - hiszpańskiego prawnika z zakresu prawa nieruchomości.

Źródło: 

www.wachandwach.com

Podobał się artykuł? Podziel się!