Jakub Nieckarz: rynek najmu rośnie w oczach, ale są czynniki ryzyka

70 proc. zakupów za gotówkę, większość inwestycji pod wynajem

Z raportu Narodowego Banku Polskiego dotyczącego sytuacji na rynku nieruchomości wynika, że w 2017 r. liczba osób opłacających zryczałtowany podatek od wynajmowania lokali mieszkalnych zwiększyła się o około 70 tys. osób, sięgając liczby 575 tysięcy podatników. W 2016 r. osób rozliczających najem przybyło 50 tys. Dynamika wzrostu wynajmowanych lokali rośnie więc coraz szybciej, sięgając 40 proc., a całkowity zasób lokali oficjalnie wynajmowanych przez osoby fizyczne zwiększył się w ciągu roku o prawie 14 proc. Analitycy banku centralnego szacują, że gotówkowe zakupy mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich miastach stanowią w ostatnich latach nawet ponad 70 proc. transakcji. To efekt utrzymujących się od 2015 r. rekordowo niskich stóp procentowych i wyjątkowo nieatrakcyjnego oprocentowania lokat bankowych. Oszczędności od dawna przepływają więc coraz szerszym strumieniem na rynek nieruchomości, oferujący stopy zwrotu znacząco wyższe niż oferują banki, czy obligacje skarbowe. Inwestycje w mieszkania są również znacznie bardziej stabilne, niż inwestycje w inne instrumenty finansowe, z akcjami włącznie.

Szukasz ciekawych ofert inwestycyjnych? Sprawdź PropertyStock.pl

Dominują indywidualni inwestorzy

Atrakcyjność kupna mieszkania w celu uzyskiwania przychodów z najmu, umożliwiającego osiąganie 4-6 proc. zysku w skali rocznej jest więc niezaprzeczalna, ale też nie należy zapominać o ograniczeniach oraz o tym, że każdy boom niesie za sobą pewną dozę ryzyka. W obecnych warunkach zdecydowanie dominującym modelem inwestycyjnym są indywidualne zakupy lokali i samodzielne zarządzanie nieruchomością. Nakłada to na właścicieli liczne obowiązki, czyniąc ich de facto bardziej mikroprzedsiębiorcami w branży nieruchomości, niż inwestorami w tradycyjnym rozumieniu, -czyli czerpiącymi zyski z własności, bez konieczności ich obsługi i zarządzania. Ten model charakteryzuje się także licznymi ograniczeniami, dotyczącymi skali działalności, jak i możliwości wynikających z wyboru najbardziej zyskownych lokalizacji. Przeciętny inwestor nie jest bowiem w stanie zarządzać więcej niż dwoma-trzema nieruchomościami, bez konieczności rezygnacji ze swych podstawowych źródeł dochodów, czyli z pracy zawodowej, bądź prowadzenia własnego biznesu.