Rentowność najmu jest znacznie wyższa niż 12 lat temu

Choć w wielu miastach za mieszkania trzeba już płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy, to wciąż nazywanie obecnej sytuacji „bańką” jest sporym nadużyciem. Powód? Jest ich przynajmniej kilka: inflacja, wzrost wynagrodzeń i zatrudnienia czy wstrzemięźliwość banków przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych.

Z punktu widzenia inwestorów najważniejsze jest jednak to ile na wynajmie mieszkania będą mogli zarobić. Rzućmy okiem na konkretne liczby z trzeciego kwartału 2007 i analogicznego okresu 2019 roku.

12 lat temu wynajem mieszkania w stolicy mógł dać dochód roczny w kwocie odpowiadającej 4,1 proc. ceny nabycia 50-metrowego lokum - wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane banku centralnego. Mówimy tu już o zysku „na rękę”, czyli po uwzględnieniu podatków, kosztów transakcyjnych czy tego, że mieszkanie stoi puste przez miesiąc w roku, a do tego wymaga pewnych nakładów, aby nadawało się do wynajmu.

Dziś sytuacja jest zupełnie inna. Bazując na najnowszych danych NBP można oszacować rentowność wynajmu mieszkania w Warszawie na około 5,5 proc. To znaczy, że dopiero wzrost cen mieszkań o około 35 proc. sprowadziłby rentowność wynajmu do poziomu sprzed 12 lat - oczywiście przy założeniu, że inne elementy tego równania pozostałyby niezmienione.

Zarobek na wynajmie był niższy niż odsetki

Ostatecznie możemy się też zastanowić nad perspektywą inwestora, który czy to ze względów podatkowych, czy skorzystania z mechanizmu dźwigni finansowej, podejmują ryzyko zakupu mieszkania na wynajem z pomocą kredytu hipotecznego. W tym wypadku kluczowe jest porównanie oprocentowania kredytu hipotecznego i potencjalnych zysków z wynajmu. Tu dane za rok 2007 znowu wyglądają zupełnie inaczej niż te za rok bieżący.

Podczas gdy przed dwunastu laty oprocentowanie kredytu hipotecznego przekraczało 6 proc., to rentowność wynajmu była niższa o ponad jedną trzecią. W tego typu porównaniu dziś sytuacja wydaje się znowu znacznie bardziej racjonalna. Na wynajmie mieszkania można zarobić „na rękę” 5,5 proc., a kredyty są tańsze, bo przeciętnie oprocentowane na 4,6 proc. w skali roku. Tu znowu, abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej sprzed 12 lat, mieszkania musiałyby zdrożeć co najmniej o 80 proc. Dopiero wtedy zarobek na wynajmie byłby o jedną trzecią niższy niż koszt kredytu mieszkaniowego.

4 Design Days 2020: ikony designu, najwięksi architekci, projektanci, producenci, deweloperzy o inspiracjach i trendach w architekturze i designie. Już 6-9 lutego 2020 r. w Spodku i Międzynarodowym Centrum Kongresowym w Katowicach. Zarejestruj się!