Rośnie inwestycyjna bańka na rynku mieszkaniowym?

Za mało małych mieszkań

W II kwartale zanotowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto. Stosunkowo wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań. Jednocześnie zmniejszyła się liczba mieszkań gotowych do zamieszkania. Rosnące koszty budowy powodują wzrost cen mieszkań z rynku pierwotnego. Część klientów się z tym nie godzi, stąd wzrost zakupów na rynku wtórnym. Nabywcom mieszkań, zwłaszcza inwestycyjnych, nie podoba się również za mała liczba dostępnych na rynku mniejszych mieszkań.

Prawie połowa zakupów mieszkaniowych pod inwestycje

Najnowszy raport NBP wskazuje również, że w II kwartale blisko połowę (42 proc.) sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym kupili inwestorzy.

- Taka sytuacja trwa już od ponad 2 lat. Nie ma w tym nic złego dopóki te mieszkania nie stoją puste. W którymś momencie rynek się jednak nasyci i część inwestorów może mieć problem ze znalezieniem najemców - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Tak ogromne zainteresowanie inwestycjami w mieszkania wynika z tego, że w ten sposób można uzyskać wielokrotnie wyższe zyski niż lokata bankowa. Według najnowszych danych NBP, oprocentowanie lokat spadło do najniższego poziomu w historii (1,34 proc.). Kupując lokal na wynajem (bez kredytu) można obecnie uzyskać stopę zwrotu wynoszącą średnio ok. 7 proc. brutto (przy założeniu, że będzie ono zamieszkane przez 12 miesięcy w roku). W przypadku wykorzystania kredytu, może to być nawet ponad 20 proc. rocznie. W takim przypadku dochodzą co prawda dodatkowe koszty (odsetki, prowizja itp.), ale inwestując 50 000 zł można kupić mieszkanie nawet za 500 000 zł. Zyski są więc bardzo wysokie, gdyż są wypłacane od kwoty wielokrotnie wyższej niż zainwestowane 50 000 zł. To może kusić, ale jest bardzo ryzykowne.

Po pierwsze za kilka lat mogą wzrosnąć stopy procentowe i znacząco podwyższyć ratę kredytu. Poza tym na rynek najmu trafia tak dużo mieszkań, że część możne nie znaleźć najemcy. Wtedy inwestor sam musi ponosić koszty utrzymania mieszkania i jeszcze spłacać kredyt.

Istnieje też ryzyko, że w kolejnych latach na rynku mieszkaniowym powstanie bańka. Szybko rosnące ceny mieszkań mogą zachęcić do zakupów spekulacyjnych, czyli dokonywanych z myślą o szybkiej odsprzedaży po wyżej cenie. W takiej sytuacji ceny szybko rosną, aż do momentu, gdy brakuje chętnych, żeby płacić jeszcze więcej - ostrzega Jarosław Sadowski - Wtedy bańka pęka, co jest bardzo bolesne zarówno dla inwestorów jak i dla finansujących je banków. Dlatego zachęcamy, aby przed podjęciem decyzji inwestycyjnej skupiać się nie tylko na możliwych zyskach, ale również przeanalizować ryzyka.

Banki już próbują hamować popyt na kredyt