Kryzys gospodarczy lat 2009-2010 wywarł silne piętno na rynku powierzchni magazynowych w Polsce. Na szczycie niechlubnej listy lokalizacji z największym poziomem pustostanów znalazła się właśnie Polska Północna.
- Zadecydowały o tym dwa elementy. Po pierwsze w Szczecinie funkcjonował jeden obiekt, który był niewynajęty, przez co zawyżył obraz pustostanów w całej Polsce Północnej - tłumaczy Grzegorz Paluch, Associate Director, Industrial and Logistics Agency, Colliers International. - Po drugie deweloperzy budując powierzchnie spekulacyjne w 2008 roku zostali z nadwyżką podaży, bo lata 2009 i 2010 były słabe pod względem wielkości transakcji - podsumowuje.
2011 rok na pomorskim rynku powierzchni magazynowo-logistycznych okazał się jednak rekordowy pod względem wolumenu transakcji najmu. W tym czasie wynajęto 55,5 tys. mkw. wobec 15 tys. mkw. w 2010 roku. W efekcie średni współczynnik powierzchni niewynajętej w 2011 roku wyniósł w regionie 8,86 proc. - To wynik tego, że w tym czasie kończyły się umowy najmu podpisane w latach 2007-2008 - tłumaczy Grzegorz Paluch.
Blisko połowę ubiegłorocznych transakcji stanowiły nowe umowy najmu, z czego większość typu „pre-let". Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni wynosiła 3 100 mkw.
750 tys. mkw. w planach
Obecnie podaż powierzchni magazynowo-logistycznej w Trójmieście to 140 tys. mkw., z czego 30 tys. mkw. jest w budowie, w dwóch projektach.
- Rynek jest niewielki i stosunkowo młody, bo pierwsze obiekty powstały w latach 2006-2007 - podsumowuje Grzegorz Paluch. Ale - jak dodaje - potencjał inwestycyjny regionu pomorskiego jest olbrzymi. - Planowana podaż obejmuje budowę około 750 tys. mkw. Obiekty te wejdą w fazę budowy po podpisaniu umów typu prelet - wyjaśnia Grzegorz Paluch.
Dużą część planowanej powierzchni stanowi projekt firmy Goodman, który docelowo może pomieścić 500 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Nowe inwestycje zaplanowały tu też spółki Segro i Panattoni.
- Sektor powierzchni magazynowo-logistycznych Trójmiasta powinien dołączyć do głównych rynków w Polsce - mówi Piotr Bzowski, dyrektor ds. najmu i rozwoju, firmy PointPark Properties.
Miejsce na nowe inwestycje w regionie widzi również Michał Ptaszyński, Land & Development Manager, ProLogis Poland. - 5 ze 108 budynków, które mamy w Polsce, znajduje się w Gdańsku. Dostrzegamy tu jeszcze przestrzeń do rozwoju - zapowiada.
Obecnie głównym rynkiem dla sektora powierzchni magazynowo-logistycznych jest Trójmiasto i jego okolice. Zdaniem uczestników konferencji możliwości budowy nowych obiektów stwarzają jednak także Elbląg - m.in. ze względu na strefę wolnego handlu w okręgu kaliningradzkim czy Szczecin, choć tu - zdaniem prelegentów Property Forum - jest problem z siłą roboczą. - Lokalnych rynków, w których można zainwestować w tego typu powierzchnie, jest znacznie więcej - zauważa Piotr Bzowski.
Gospodarka morska napędzi logistykę
Obecnie rynek powierzchni magazynowej w Polsce Północnej jest zdominowany przez firmy logistyczne. Jego przyszłość zależy od rozwoju terminala kontenerowego oraz efektów działań takich instytucji jak Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna oraz Invest in Pomerania.
- Region pomorski stwarza wiele możliwości inwestycyjnych, ale cały czas jest tzw. Polską „B" jeśli chodzi o gospodarkę. Mniej się tu dzieje w porównaniu do innych największych ośrodków, co przekłada się na rozwój rynku nieruchomości logistycznych - mówi Walery Tankiewicz, wiceprezes zarządu, dyrektor naczelny Morskiego Portu Gdynia SA.
Jak dodaje, na przestrzeni ostatniej dekady liczba przeładunków kontenerowych w polskich portach wzrosła sześciokrotnie, prognozy mówią o 2-3 wzroście w przeciągu kolejnych 10 lat. - Z tej perspektywy potencjał dla sektora nieruchomości logistyczno-magazynowych w Polsce Północnej jest rewelacyjny. Jednak kontener musi mieć powód, żeby zatrzymać się w porcie, jego pobliżu czy też aglomeracji trójmiejskiej - zaznacza.
Dzisiaj jedynie 1 do 3 proc. kontenerów podlega operacjom na miejscu, a reszta trafia bezpośrednio do centrum i na południe Polski, tam gdzie jest przemysł i klienci. Kluczową kwestią jest znalezienie inwestorów, dla których zlokalizowanie biznesu w porcie stanowiłoby oszczędność i podnosiłoby ich konkurencyjność. - Tutaj właśnie należy upatrywać największej szansy rozwoju, w tym wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe - podsumowuje Walery Tankiewicz.
Zdaniem Piotra Bzowskiego dla trójmiejskiego rynku magazynowego ważny będzie też rozwój firm średniej wielkości, które będą przenosić tu produkcję m.in. z Chin, ze względu na jakość siły roboczej i możliwość szybkiego dostarczenia produktów. - Tej fali jeszcze w Trójmieście nie widać, ale to się zmieni - prognozuje Piotr Bzowski.
Połączyć logistykę z produkcją
Zdaniem uczestników Property Forum - Polska Północna przyszłość rynku logistycznego w regionie leży nie tylko w prostych obiektach logistycznych, ale i produkcyjnych. - Taki rozwój sytuacji wymusił kryzys. Tego typu projektami są zainteresowanie firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne - mówi Piotr Bzowski.
Trójmiejski rynek podąża za ogólnopolskim trendem, gdzie liczą się głównie powierzchnie typu BTS. - Gdy nie ma najemców, trudno mówić o budowaniu powierzchni spekulacyjnych. Wyznacznikiem sytuacji na rynku jest poziom pustostanów. Jeśli wskaźnik ten spada, a na rynku jest popyt, warto inwestować w powierzchnie spekulacyjne. Podstawą jest jednak współpraca z najemcą długoterminowym, ze stabilną sytuacją finansową - podkreśla przedstawiciel spółki PointPark.
Mimo że w Polsce rośnie zapotrzebowanie na mniejsze powierzchnie, trend ten jeszcze nie dotyczy trójmiejskiego rynku. Zdaniem uczestników Property Forum trudno przekonać spółki działające w tej części kraju na wynajem 1000 mkw. Przedsiębiorstwa, które byłyby zainteresowane taką powierzchnią, najczęściej wolą mieć własne siedziby.
Nie przegap najważniejszych wiadomości
Obserwuj nas w Google News
Komentarze