Zmiana reguł gry w sektorze inwestycyjnym. Spadek wolumenu o 30 proc.

Beneficjentem obecnej koniunktury rynkowej jest zdecydowanie sektor przemysłowo – logistyczny, który rozwija się w Polsce w błyskawicznym tempie i cieszy się nieustannie rosnącym zainteresowaniem inwestorów z całego globu. To właśnie ten sektor po raz pierwszy w historii rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zdominował strukturę podziału zainwestowanego kapitału, przynosząc niemal połowę wartości transakcji sfinalizowanych w ciągu roku. Uzyskane 2,6 mld euro jest jednocześnie najwyższym rezultatem osiągniętym w tym segmencie, o ponad 30 proc. przewyższającym dotychczasowy rekordowy wynik z roku 2018 i o ponad 80 proc. więcej niż w 2019 r. W czołowej dziesiątce transakcji pod względem wielkości zaangażowanego kapitału, sześć dotyczyło produktu z rynku przemysłowo-logistycznego. Przedmiotem akwizycji były zarówno portfele bądź całe platformy magazynowe, jak np. Goodman przejęty przez GLP Group i portfel Hillwood nabyty przez Rosewood, jak i pojedyncze nieruchomości, w tym bardzo pożądane przez nabywców centra dystrybucyjne e-commerce - Amazon w Poznaniu nabyty przez Blackbrook i Amazon Wrocław, który zasilił portfolio Hines.

Wysoki popyt na magazynowy produkt inwestycyjny przekłada się na oczekiwania cenowe sprzedających i silną presję na kompresję stóp kapitałowych, które obecnie dla najwyższej klasy obiektów logistycznych czy wyspecjalizowanych lokalizacji typu BTS mogą oscylować nawet ok. 5.25 proc.

- Na celowniku inwestorów były zarówno duże portfele magazynowe i całe platformy, jak i pojedyncze nieruchomości różnej klasy, zwłaszcza te z zabezpieczonymi długoterminowymi umowami najmu. Szczególną grupę stanowią centra dystrybucyjne zajmowane przez wiodących operatorów e-commerce, dla których stopy zwrotu uległy kompresji do ok. 4.20 proc. Sentyment kupujących w 2020 r. wyraźnie odzwierciedlał bardzo korzystną sytuację nieruchomości przemysłowo – logistycznych oraz pozytywne perspektywy dalszego rozwoju tego sektora. Stały wzrost e-commerce, rosnące zapotrzebowanie na obsługę logistyczną i kurierską, spodziewany rozwój młodego segmentu logistyki ostatniej mili oraz wywołane pandemią procesy nearshoringu, przyczynią się do dalszego umocnienia magazynów w Polsce. Spodziewamy się, że w 2021 r. utrzyma się jego wiodąca rola na rynku inwestycyjnym - mówi Mateusz Skubiszewski, Head of Capital Markets, BNP Paribas Real Estate Poland.