• Światowa gospodarka mierzy się dziś z problemami, które negatywnie wpływają na globalny rynek nieruchomości.
• W Polsce, za sprawą wysokich stóp procentowych i ograniczonej akcji kredytowej popyt na mieszkania znacząco się zmniejszył. 
• Jak w tych warunkach radzi sobie segment premium, który w poprzednich kryzysach wykazywał odporność na gospodarcze zawirowania? 

Dynamicznie zmieniająca się sytuacja finansowa na świecie, w tym problemy znaczących banków, zaburzenia łańcuchów dostaw i szalejąca inflacja, przekładająca się na utratę wartości pieniądza. To tylko niektóre ze zmartwień tych, którzy chcą dziś chronić swój kapitał przed utratą wartości. Właśnie dlatego wiele osób z zasobnym portfelem stawia na dywersyfikację inwestycji.

Najbogatsi, którzy posiadają duże sumy gotówki, poszukują w czasach dekoniunktury pewnej i bezpiecznej lokaty kapitału. Często inwestują w klasyczne dobra luksusowe, takie jak metale szlachetne, biżuterię czy wyjątkowej klasy zegarki, ale przede wszystkim w nieruchomości premium. Zwłaszcza te najbardziej wyjątkowe, w najlepszych lokalizacjach – zauważa Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development.

Najnowsze dane ze światowych rynków to potwierdzają 

Bogaci skupują luksusowe mieszkania, podczas gdy klasa średnia wcisnęła hamulec. Można to dostrzec na przykładzie najbardziej rozwiniętego rynku nieruchomości na świecie – Stanów Zjednoczonych.

Jonathan Miller, CEO firmy doradczej i badawczej Miller Samuel wskazuje, że w pierwszym kwartale 2023 r. aż 75 proc. inwestycji w luksusowe apartamenty na Manhattanie (o wartości min. 5 mln USD) zostało zrealizowanych za gotówkę.

To znacznie więcej niż ogół transakcji z użyciem środków własnych, który zgodnie z przygotowanym przez jego organizację raportem Elliman Report Q1-2023 Manhattan Sales wyniósł niecałe 57 proc.

Co ważne, jak pokazuje badanie, w kontekście najbardziej prestiżowych lokalizacji spadła liczba, ale wzrosła średnia wartość zawieranych transakcji. Oznacza to, że ceny najbardziej luksusowych nieruchomości rosną, a dobra te są odporne na kryzys.

W ciągu dekady luksus zdrożał o połowę

Takie wyniki wpisują się również w wieloletni trend wzrostu cen tej części rynku. Dla ostatnich 10 lat obrazuje go publikacja Manhattan Decade 2022 przygotowana przez Miller Samuel.

Na nowojorskim Manhattanie w latach 2013-2022 o niemal połowę zwiększyła się średnia cena sprzedaży. W 2013 r. wynosiła ponad 5,5 mln USD, a w 2022 r. już niespełna 8,3 mln USD. W tym samym czasie rynek popularny odnotował mniejszą dynamikę – ceny wzrosły o niecałe 40 proc. Za mieszkanie z tego segmentu na Manhattanie w 2013 r. było konieczne zapłacić średnio ponad 1,5 mln USD, a w 2022 r. ponad 2,1 mln USD.

Nawet miliard złotych za apartament

Na takie kształtowanie się cen ma wpływ zarówno prestiżowe miejsce na mapie, jak i jakość klasy premium oraz wiążące się z nią udogodnienia dla mieszkańców. W najwyższym budynku mieszkalnym w Stanach Zjednoczonych Ameryki (472 m) – Central Park Tower, tuż obok najsłynniejszego nowojorskiego parku udostępniono dla lokatorów niemal 5 tys. mkw. ekskluzywnej przestrzeni wspólnej. A w niej na przykład: taras z zewnętrznym basenem i barem, salon z bilardem, sala kinowa, basen wewnętrzny i SPA, wielofunkcyjne boisko, centrum fitness oraz salon piękności.

 W tym wieżowcu znajduje się najdroższy w USA, wystawiony za 250 mln USD penthouse o powierzchni ok. 1,6 tys. mkw. Oferuje on m.in. 7 sypialni, 8 toalet, klatkę schodową, prywatną windę i własną siłownię. W sąsiednich inwestycjach o podobnym standardzie na tzw. Billionaires' Row można natrafić również na symulator gry w golfa, bibliotekę z kominkiem, piwniczkę na wina, kort do gry w squasha czy studio malarskie oraz rękodzieła.

Rynek premium w Zjednoczonych Emiratach Arabskich

Gospodarka amerykańska nie jest odosobniona. Podobne tendencje widoczne są także na innym ważnym rynku dóbr luksusowych – w Dubaju.

Jak wskazuje raport przygotowany przez największą platformę nieruchomości luksusowych regionie – Luxhabitat Sotheby’s – w I kwartale 2023 r. średnia cena apartamentów najwyższej klasy w tym emiracie wzrosła o więcej niż 27 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem – do ponad 25 mln AED (ok. 28,7 mln zł). Łączna wartość transakcji w tym segmencie w ciągu trzech pierwszych miesięcy bieżącego roku osiągnęła niemal 15 miliardów AED (ok. 17 mld zł).

Wśród nich znalazł się na przykład penthouse w powstającej od III kw. 2022 r. inwestycji Bulgari Lighthouse. Jak informował w lutym br. Arabian Business, najdroższe ze sprzedanych luksusowych mieszkań kosztowało 410 mln AED (ok. 470 mln zł). To trzypiętrowy apartament na ostatnich z 31 kondygnacji, o powierzchni ponad 3,6 tys. mkw. Zaprojektowano w nim m.in. 7 sypialni, prywatną siłownię i SPA oraz własną windę. Jego ważnym elementem jest ekskluzywny taras o powierzchni ponad 1,2 tys. mkw. z basenem. Ze „Sky villa” – bo taką nazwę nosi apartament – ma roztaczać się wyjątkowy widok na Zatokę Perską oraz dynamicznie rozwijający się Dubaj.

Polska się bogaci

Rynki światowe powoli zaczyna doganiać Polska. Pomimo coraz bardziej widocznego udziału inwestycji luksusowych w rodzimym budownictwie, cały czas nie wypracowano ich jednolitej definicji. Z tego względu segment ten jest różnie wyceniany. Według szacunków firmy Cenatorium w 2021 r. wartość zrealizowanych transakcji zakupu nieruchomości premium i luksusowych w naszym kraju wzrosła o 18 proc. względem 2020 roku i wyniosła 2,6 mld zł.

Zmiany widać też w szerszej perspektywie. Za mieszkanie o wysokim standardzie w warszawskim Cosmopolitanie w 2013 r. należało zapłacić średnio ok. 24 tys. zł/mkw. Tymczasem w czerwcu 2022 r. sprzedano najdroższy apartament w Polsce za 23 miliony złotych (średnio 48 tys. zł/mkw.). Był to jeden z ostatnich lokali dostępnych bezpośrednio u dewelopera, 480-metrowy penthouse na najwyższych kondygnacjach wieżowca Złota 44.

Do dyspozycji mieszkańców tej inwestycji są udogodnienia znane ze światowych apartamentowców o najwyższym standardzie. To przede wszystkim dwudziestopięciometrowy basen, prywatne kino, przechowalnia win czy symulator gry w golfa, ale również „obowiązkowe” dziś siłownia czy sauny.

Rynek musi odpowiadać na potrzeby najbardziej zamożnych i jednocześnie wymagających klientów. Dlatego wykształca się na nim segment superpremium. Oferuje on inwestycje najwyższej klasy, w kluczowych, centralnych lokalizacjach i z bogatym wyposażeniem - twierdzi Rafał Szczepański.

- Oprócz przyjmowanych dziś za pewnik saun czy basenu, konsumenci często oczekują rozbudowanego zespołu rekreacyjnego ze strefą wellness & SPA i przestronnych części wspólnych. Połączenie tych wszystkich cech i wygód z niebanalnym, ponadczasowym designem, przekłada się na zainteresowanie najbogatszych - dodaje.

Uważam, że polski rynek dojrzewa do przekroczenia bariery 100 tysięcy złotych za metr kwadratowy w najlepszych projektach superpremium. A na tym się nie skończy, tym bardziej, że szalejąca inflacja wymusza wzrost kosztów, co widać zresztą na rynkach zachodnich – ocenia Rafał Szczepański.

Już dziś projekty premium realizowane w stolicy osiągają astronomiczne ceny, pomimo że aktualna oferta na rynku pierwotnym zapewnia jedynie najbardziej podstawowe udogodnienia (brak na przykład basenu). Stawki za metr kwadratowy w  takich inwestycjach zaczynają się od ok. 45 do 60 tys. zł/mkw. w stanie deweloperskim. Wśród nich są m.in. Rotunda Dynasy i Szara 8.

– Dobra luksusowe w niestabilnych czasach potwierdzają swoją wartość, dzięki mniejszej podatności na rynkowe zawirowania niż ich popularne odpowiedniki. Ma wpływ na to m.in. ograniczona podaż i rosnący popyt, także ze strony inwestorów zagranicznych. Apartamenty premium to jednak nie tylko kolejne z aktywów w portfelu inwestycyjnym, ale też miejsce, w którym żyje się na najwyższym poziomie – dodaje Rafał Szczepański.

Szukasz ciekawych ofert inwestycyjnych? Sprawdź PropertyStock.pl