• Deweloperzy i eksperci nie mają złudzeń - mieszkania zdrożeją.
• Może nastąpić lekka korekta cen ofertowych lub pojawią się okresowe promocje na konkretne lokale.
• Zakup mieszkania na wynajem przestaje być złotym interesem.
• Od grudnia 2022 roku stawki za wynajem w największych miastach spadły o około 1,5 proc.
• "Zakup mieszkania na wynajem z kredytu, jako forma inwestycji, to zgroza".

W trakcie dyskusji na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym, która miała miejsce na tegorocznej edycji Europejskiego Kongresu Gospodarczego, zadaliśmy ekspertom kilka pytań, kluczowych z punktu widzenia osób zainteresowanych zakupem mieszkań.

• Czy ceny mieszkań będą rosły?
• Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem jest jeszcze opłacalna?

To ważne pytania nurtujące osoby zainteresowane zakupem lokalu.O to, co radzą eksperci.

Czy ceny mieszkań będą rosły?

Deweloperzy i eksperci nie mają złudzeń - mieszkania zdrożeją. Zakontraktowane budowy, w obliczu rosnących cen materiałów budowlanych, stają się bowiem nierentowne. Do tego dochodzą nowe przepisy - m.in. te, które mają na celu eliminację tzw. "patodeweloperki", które mogą jeszcze bardziej podnieść koszt realizacji inwestycji. Na wzrost cen mieszkań wpływ mają także rosnące koszty energii elektrycznej, które mogą utrzymać stawki ofertowe na wysokim poziomie.

Wzrost cen mieszkań to nie kwestia pazerności deweloperów, takie mamy uwarunkowania. Jeśli będziemy produkować cement za pomocą paneli fotowoltaicznych, to będzie katastrofa - mówi Michał Sapota, właściciel HREIT.

Czytaj więcej

Rynek mieszkaniowy uklepał dno. Może być tylko lepiej

Warto zauważyć, że z danych serwisów monitorujących rynek wynika, że spadło zainteresowanie mieszkaniami o metrażu od 60 do 95 mkw. To lokale najczęściej nabywane na kredyt na własne potrzeby mieszkaniowe. W tym segmencie można więc liczyć się z pewną korektą cen. Stabilne pozostaną natomiast ceny mieszkań najmniejszych, kupowanych nie tylko w celu zaspokojenia własnych potrzeb, ale też jako inwestycja.

Nominalnie ceny mieszkań na pewno nie spadną - uważa Wojciech Jarczewski, dyrektor w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.

Czy w związku z tym to dobry moment na zakup mieszkania? 

Tu opinie także były zgodne. Wszyscy uczestnicy dyskusji powiedzieli krótko - TAK.

- Zawsze jest dobry moment na zakup własnego lokum, tym bardziej w kontekście przewidywanego wzrostu ich cen - mówi Małgorzata Nowodworska, prezeska zarządu oddziału krakowskiego PZFD.

Wojciech Jarczewski dodaje, że w tej kwestii warto wziąć pod uwagę indywidualną sytuacją finansową.

Wojciech Caruk, prezes zarządu PFR Nieruchomości mówi, że to najprawdopodobniej ostatni dzwonek na zakup własnego "M". 

To jedna z ostatnich chwil na kupno mieszkania. Zwróciłbym jednak uwagę, że jeżeli myślimy o mieszkaniu dla siebie, to możemy mieć nie do końca z czego wybierać. Więc moja odpowiedz brzmi: zdecydowanie tak, pod warunkiem, że znajdziemy coś, co nam naprawdę odpowiada - podkreśla Wojciech Caruk.  

Czy kupno mieszkania na wynajem to nadal kura znosząca złote jajka?

Eksperci mówili, że na to pytanie trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Dane napływające z rynku wyglądają jednak niekorzystnie z punktu widzenia wynajmujących. Te od początku bieżącego roku zaczęły bowiem bardziej sprzyjać najemcom. Czynsze najmu rosły do grudnia 2022 roku, ale widzimy skromną korektę. Indeks ofertowych cen najmu dla największych miast sugeruje, że od grudnia 2022 roku stawki za wynajem w największych miastach spadły o około 1,5 proc.  To wciąż niewielka korekta na tle zmian z 2022 roku (w grudniu czynsze były średnio o 22,5 proc. r/r wyższe ), ale sugerująca pewien kierunek zmian.

Trudno ocenić czy kupno mieszkania na wynajem nadal się opłaci, w dłuższej perspektywie. Sektor jest nieprzewidywalny - mówi Michał Sapota.

Jak twierdzi, rok temu czynsze najmu wystrzeliły o kilka procent. - Nie wiemy, co się będzie działo na rynku w przyszłości. Moim zdaniem, najem to nie jest złoty interes - zwłaszcza jeśli zakup częściowo finansujemy kredytem. To ciężki kawałek chleba i tym się trzeba umieć zajmować - podsumowuje.

Czytaj więcej

W co inwestować przy spadającej inflacji?

Zwraca też uwagę, że REIT-y plasują się na poziomie 30 proc., a taki dług, w relacji do własności mieszkania wynajmowanego, jest bezpieczniejszy. - Myślę, że największą wartością mieszkania na wynajem jest to, że jego wartość na przestrzeni lat rośnie - mówi Michał Sapota.

Małgorzata Nowodworska dodaje, że faktycznie uwarunkowania się zmieniły, ale taki biznes może być nadal kuszący.

Najem to stabilny dochód pasywny. Nie jest to złoty interes, ale na chwilę obecną całkiem intratny -  uważa Małgorzata Nowodworska.

Zdaniem Adama Koniecznego, dyrektora działu sprzedaży w Pekabex warunkiem osiągnięcia sukcesu w tej działalności jest wybór i zakup mieszkania w odpowiedniej lokalizacji.

- Istotne jest gdzie zlokalizowane jest mieszkanie, które oferujemy na wynajem. Jeżeli ktoś posiada lokum w dużym mieście i do tego atrakcyjnie położone, to nadal będzie świetnym, dochodowym interesem dla Kowalskiego - mówi Adam Konieczny.

Wojciech Jarczewski dodaje, że wynajem to zabawa dla dużych graczy.

Zakup mieszkania na wynajem z kredytu, jako forma inwestycji, to zgroza. Wynajem biznesowo to zabawa dla dużych graczy - zaznacza Jarczewski.

Wojciech Caruk mówi, że osoby, które chciałyby zainwestować bezpośrednio w mieszkanie czy kilka mieszkań pod wynajem, muszą postępować nad wyraz ostrożnie. Tym razem nie będzie bowiem żywiołowego rozwoju w tym segmencie, jeśli chodzi o wzrost cen czynszów, ale stanie się on bardzo kontrolowany i konkurencyjny.

Czytaj więcej

Na rynku wtórnym kolejka chętnych na mieszkania się wydłuży

- Ostatni okres to czas kompletnej anomalii. Przez to, że w ubiegłym roku czynsze za wynajem tak wzrosły, może pojawić się pokusa, że to łatwa inwestycja, która szybko się zwróci. Ceny najmu - jeżeli się opatrzy się na nie w perspektywie długoterminowej - idą jednak płasko. To produkt acykliczny. U nas od lutego 2022 roku ceny wystrzeliły. Teraz muszą być zweryfikowane.  Wynajem to biznes opłacalny, ale w perspektywie kilkunastu lat. Jeżeli zakładamy go w tej perspektywie czasowej, to wydaje mi się, że to jest sensowne, ale pamiętajmy wynajem to jest biznes niskomarżowy - przyznał Wojciech Caruk. 

Szukasz ciekawych ofert inwestycyjnych? Sprawdź PropertyStock.pl