• W Szczecinie za mkw. nowego mieszkania trzeba zapłacić 11 173 zł / mkw. (przeciętna cena transakcyjna w I kw. 2023).
• W Opolu za mkw. nowego mieszkania trzeba zapłacić 8 848 zł / mkw. (przeciętna cena transakcyjna w I kw. 2023).
• Ceny mieszkań rosną w całej Polsce - średnio o 4,9 proc. rdr.
• Największe wzrosty cen mieszkań zanotowano w Opolu i Szczecinie.
• W ciągu ostatniego roku ceny nowych mieszkań zdrożały w Opolu o 25 proc. za mkw. i Szczecinie - 24 proc. za mkw.
• W całym 2022 roku szczecińscy deweloperzy rozpoczęli o 22 proc. mniej inwestycji niż rok wcześniej.
• W Opolu powstaje mało nowych bloków.
• W stolicy województwa Opolskiego w ostatnich latach rozpoczynano budowy po zaledwie kilkaset mieszkań rocznie (700-900).

NBP opublikował najnowsze dane odnośnie cen mieszkań w Polsce. Wstępne dane  odnośnie rynku pierwotnego sugerują, że w pierwszym kwartale 2023 roku na 17 przebadanych rynków tylko na jednym (Gdańsk) średnie stawki transakcyjne były niższe niż na początku 2022 roku. W pozostałych 16 przypadkach stawki były wyższe. Co ciekawe, przeważały wzrosty dwucyfrowe. Najmocniejsze wzrosty analitycy banku centralnego zanotowali w Opolu i Szczecinie. 

W opinii analityków, tak wysokie wzrosty cen mogą być efektem statystycznym lub też spowodowane wykupieniem z rynku tańszych mieszkań.

Nie ma niestety dostępnych danych, które jasno wytłumaczyłyby to, co zdarzyło się w Szczecinie i Opolu. Dlatego można się skupić na czynnikach społecznych i ekonomicznych charakterystycznych dla tych miast - wyjaśnia Oskar Sękowski, analityk HREIT.

Czytaj więcej

Czy deweloperzy podniosą ceny mieszkań? "Zależy nam na tempie sprzedaży, a nie windowaniu marży"

W Szczecinie jest mały wybór mieszkań

Analityk wyjaśnia, że w Szczecinie już od kilku kwartałów mamy do czynienia z dość niecodzienną sytuacją - w przypadku mieszkań deweloperskich przeciętne ceny transakcyjne są na poziomie średnich widniejących w ogłoszeniach.

Na rynku szczecińskim oferta mieszkań na sprzedaż jest na tyle niewielka, że kupujący mają na tyle mały wybór, że godzą się na warunki dyktowane przez firmy budujące mieszkania - wyjaśnia Oskar Sękowski.

Nie bez znaczenia może być też fakt, że Szczecin to dynamicznie rozwijające się miasto leżące tuż koło naszej zachodniej granicy. Daje to pewne perspektywy rozwojowe.

Wśród czynników ekonomicznych należy wymienić rosnące wynagrodzenia.

W ciągu roku średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w tym mieście o prawie 14 proc. i wynosi obecnie (marzec 2023) niemal 7,5 tys. złotych brutto. Do tego trzeba dodać bardzo niską stopę bezrobocia, która w 2022 roku kształtowała się na poziomie 3 proc. i od kilku lat systematycznie spada.

Świadczy to o wzroście zatrudnienia oraz polepszającej się sytuacji materialnej mieszkańców województwa zachodniopomorskiego.

Wzrost wynagrodzeń, wysokie zatrudnienie i inwestycje sprzyjają popytowi na mieszkania - mówi Oskar Sękowski.

Przykładowo w całym 2021 roku deweloperzy sprzedali w Szczecinie 1 078 mieszkań (dane gethome). Tego samego roku do oferty wprowadzili 1 097 lokali mieszkalnych. Tak więc mieliśmy sytuację, w której popyt praktycznie zrównał się z podażą mieszkań. W opinii analityka, to idealne środowisko do wzrostów cen. I choć mowa tutaj o sytuacji sprzed 2 lat, to w 2022 roku mogło być podobnie. Co prawda zapewne sprzedaż mieszkań poszła w dół (utrudniony dostęp do hipotek, niepewność co do stóp procentowych), to trzeba pamiętać, że deweloperzy ograniczyli swoją działalność i oddali do oferty również mniej mieszkań. Niezaspokojony popyt się kumulował i dziś, gdy kurki z kredytami hipotecznymi znowu zostały odkręcone, popyt ten zaczął się realizować.

- Problem w tym, że w 2022 roku deweloperzy, przyjmując strategię zachowawczą, znacznie ograniczyli swoją ofertę i dziś z dnia na dzień nie mogą tego łatwo zmienić. W obliczu braku lepszych danych, warto więc przypomnieć, że zgodnie z danymi GUS w całym 2022 roku szczecińscy deweloperzy rozpoczęli o 22 proc. mniej inwestycji niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań oddanych liczba ta spadła o 26 proc - mówi Oskar Sękowski.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Opolu

W Opolu przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ciągu roku o ponad 12 proc. Obecnie jest na poziomie ponad 7,1 tys. złotych. Zatrudnienie w ciągu ostatnich kilku lat również się zwiększyło, a stopa bezrobocia wynosi tyle samo co w Szczecinie, czyli 3 proc.

Jeżeli chodzi o działalność deweloperów, to w stolicy województwa opolskiego możemy obserwować podobne mechanizmy co w Szczecinie.

- W ciągu roku (2022/2021) liczba rozpoczynanych inwestycji skurczyła się o 18 proc. Jeszcze większy spadek można zauważyć w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania. Tych deweloperzy w minionym roku przekazali o prawie 1/5 mniej niż w 2021 roku - wyjaśnia Oskar Sękowski.

W Opolu powstaje mało nowych bloków. Skala aktywności deweloperów jest nawet kilka razy mniejsza niż w Szczecinie.

- W stolicy województwa Opolskiego w ostatnich latach rozpoczynano budowy po zaledwie kilkaset mieszkań rocznie (700-900). W efekcie dane na temat cen tych lokali mogą charakteryzować się przypadkowością - wyjaśnia Oskar Sękowski.

Na 25-procentowy wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej nowych mieszkań w Opolu kluczowy wpływ może mieć ponadto fakt gwałtownego wzrostu kosztów budowy nieruchomości oraz to, że Opole dosyć późno dołączyło do grona miast, w których ceny nieruchomości zaczęły rosnąć w trakcie dotychczasowej hossy. 

Condohotele w całej Polsce. Zobacz najnowsze inwestycje