• Bardzo dużą część łódzkiego zasobu mieszkaniowego wciąż stanowią lokale położone w blokach z wielkiej płyty oraz w kamienicach.
  • Mieszkania te nadal są popularne, zarówno wśród kupujących na własne potrzeby, jak i wśród inwestorów.
  • Ich zaletą jest najczęściej korzystna lokalizacja i otoczenie – dobry dostęp do szkół, przedszkoli, sklepów, przystanków komunikacji miejskiej, jak również terenów zielonych.
  • Ceny mieszkań położonych w starszych budynkach są istotnie niższe od cen lokali nowych.

Jeszcze na początku 2021 r., zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, średnia cena mkw. mieszkania z rynku pierwotnego w Łodzi wynosiła 6 584 zł/m kw., podczas gdy w III kwartale 2022 r. osiągnęła poziom 8 973 zł, co oznacza wzrost w skali dwóch lat o 36 proc. W analogicznym okresie ceny mieszkań z rynku wtórnego tj. położonych w starszych budynkach, wzrosły o 21 proc. (z 5 905 do 7 164 zł/mkw.).

Oznacza to, że zakup mieszkania w starszej tkance jest obecnie relatywnie tańszy niż był jeszcze kilka lat temu. Poza tym stanowi alternatywę dla inwestorów z mniejszym kapitałem, co jest istotne zwłaszcza w kontekście ograniczonej obecnie dostępności do kredytów hipotecznych - mówi Agata Gusta, rzeczoznawca majątkowy Sinre.

Agata Gusta, rzeczoznawca majątkowy Sinre. arch. Agata Gusta
Agata Gusta, rzeczoznawca majątkowy Sinre. arch. Agata Gusta

Wśród ofert sprzedaży lokali położonych w kamienicach, można spotkać nawet takie o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych, co oznacza, iż dysponując kwotą rzędu 100 tys. zł możemy już myśleć o inwestycji w mieszkanie.

Flip zyskuje na popularności w Łodzi

Inwestycyjny zakup starszego mieszkania zazwyczaj ma na celu albo jego wynajem (długo- lub krótkoterminowy), albo przeprowadzenie generalnego remontu i sprzedaż z zyskiem (tzw. flip).

Flipowanie jest na łódzkim rynku nieruchomości zjawiskiem stosunkowo nowym, zyskującym na popularności od kilku lat. Wielkość zysku z takiej inwestycji jest uzależniona od tego czy zakup mieszkania nastąpi po cenie rynkowej, czy niższej (okazyjnej), czy nie pojawią się nieprzewidziane problemy na etapie remontu (zakup mieszkania w kamienicy jest w tym aspekcie znacznie bardziej ryzykowny niż w bloku), a także od tego czy jest finansowana gotówką czy kredytem (w obecnej sytuacji rynkowej zakup finansowany kredytem może okazać się nieopłacalny).

Raczej nie należy obawiać się o znalezienie nabywcy na wyremontowany lokal – coraz więcej osób ceni sobie możliwość zakupu mieszkania gotowego do wprowadzenia. Zamiast poświęcać czas na remont i narażać się na związane z nim ryzyka, wolą zapłacić wyższą cenę - przekonuje Agata Gusta.

Koszt generalnego remontu mieszkania jest uzależniony od wielu czynników, w szczególności od jego powierzchni oraz jakości użytych do wykończenia materiałów. W przeliczeniu na mkw. najdroższe jest wykończenie mieszkań małych, co wynika z tego, że najwięcej trzeba wydać na remont i urządzenie łazienki i kuchni. Przy średniej jakości elementach wykończenia w przypadku małej kawalerki trzeba się liczyć z kwotą rzędu ok. 2 500 zł/m kw., w przypadku mieszkania dwupokojowego ok. 2 000 zł/m kw. W ostatnim czasie coraz większy udział w kosztach remontu mieszkania ma robocizna. Jej udział aktualnie przekracza połowę całkowitego kosztu remontu. Mimo wszystko wartość mieszkania wyremontowanego jest wyższa od sumy kosztów zakupu i remontu. Przy założeniu, że zarówno zakup, jak i sprzedaż mieszkania odbywają się po cenach rynkowych, zysk inwestorski wynosi ok. 20 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Ożywienie na łódzkim rynku mieszkań na wynajem

Alternatywnym celem inwestycji w mieszkanie w bloku lub kamienicy jest jego późniejszy wynajem. Dla najemców, poza ceną, kluczowa jest lokalizacja i standard wykończenia mieszkania. W mniejszym stopniu liczy się wiek i stan budynku w którym znajduje się lokal. Na łódzkim rynku duży odsetek najemców stanowią studenci, dla których bardzo istotnym aspektem przy wynajmie jest położenie mieszkania w pobliżu uczelni, z których większość znajduje się w centralnej części miasta. Generuje to duży popyt na wynajem lokali w śródmiejskich kamienicach. Łódź odwiedza także coraz więcej turystów, co powoduje większe zainteresowanie wynajmem krótkoterminowym, skoncentrowanym także w centrum. Wszystko to przekłada się na dużą atrakcyjność lokali położonych w Śródmieściu i jego okolicach w starszych budynkach, jako inwestycji pod wynajem.

Obecnie na łódzkim rynku najmu mieszkań panuje ożywienie. Pierwszym impulsem była wojna w Ukrainie, która w ciągu kilku tygodniu wygenerowała ogromny popyt na wynajem. Kolejnym czynnikiem stymulującym popyt jest gwałtowny wzrost rat kredytów hipotecznych. Czynsz najmu mieszkania, pomimo istotnego wzrostu stawek na przestrzeni ostatniego roku, jest obecnie niższy od raty kredytu. Dodając do tego obniżoną zdolność kredytową, mamy sytuację, w której wiele osób odłożyło na przyszłość decyzję o zakupie własnego lokum. Powszechna drożyzna powoduje, że dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z niskim czynszem. Oznacza to, że gotówkowy zakup mieszkania w starszym budynku z przeznaczeniem na wynajem jest obecnie dość bezpieczną inwestycją.

Aby ocenić czy planowana przez nas inwestycja będzie trafiona i przyniesie oczekiwany zysk warto skorzystać z pomocy eksperta np. rzeczoznawcy majątkowego, który oceni czy cena zakupu mieszkania jest atrakcyjna, określi za jaką cenę będzie możliwa sprzedaż lokalu po remoncie, jaki czynsz jest możliwy do uzyskania z wynajmu lokalu, a także zwróci uwagę na ryzyka związane z inwestowaniem w daną nieruchomość.

Szukasz ciekawych ofert inwestycyjnych? Sprawdź PropertyStock.pl