Jaki wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych mają podwyżki energii elektrycznej i gazu?

Podwyżki energii i gazu mają olbrzymi wpływ na działalność istniejących nieruchomości, zwiększają również koszty budowy nowych inwestycji.

Koszty mediów w nowoczesnych budynkach są przekierowane na najemców, którzy co miesiąc płacą zaliczkę (wysokość uzgadniana jest na początku roku), a rozliczenie odbywa się na koniec roku. W praktyce należności na bieżąco będzie regulował właściciel budynku, a na początku nowego roku będzie je mógł rozliczyć z najemcą.

Biorąc pod uwagę wzrost kosztów energii i gazu, w przypadku niektórych nawet obiektów o kilkaset procent, podwyżki takie mogą doprowadzić do utraty płynności finansowej zarówno właścicieli budynków, jak i najemców.

Podwyżki kosztów nie są jedynym problemem związanym z oszczędnością energii. Realne ryzyko niesie ze sobą także stosowanie przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z 8 listopada 2021 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu wprowadzania ograniczeń w sprzedaży paliw stałych oraz w dostarczaniu i poborze energii elektrycznej lub ciepła. Plany ograniczeń opracowane przez Operatorów Systemów Dystrybucyjnych na podstawie tego Rozporządzenia, w sytuacji ich wprowadzenia, stwarzają zagrożenie dla funkcjonowania obiektów komercyjnych np. handlowych i biurowych, bezpieczeństwa ich personelu, użytkowników oraz klientów.

Organizacje branżowe apelują aktualnie o dostosowanie przepisów rozporządzenia między innymi w zakresie mechanizmów wykorzystywanych przy opracowywaniu planów ograniczeń, które zostały oparte na danych z okresu pandemii COVID-19, kiedy realne zużycie energii było znacznie niższe z uwagi na lockdowny niż w normalnych warunkach.

W związku z niezbyt optymistycznymi prognozami dotyczącymi kosztów energii elektrycznej kraje europejskie starają się w miarę możliwości ją oszczędzać. Jakie są według Pani najlepsze sposoby na takie oszczędności?

PINK  dołączył do inicjatywy Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) i wraz z Polską Organizacją Handlu i Dystrybucji (POHID) i Polskim Związkiem Firm Deweloperskich (PZFD) przygotowujemy poradnik dotyczący sposobów oszczędzania energii, z którego będą mogli korzystać członkowie organizacji i inne podmioty. Sposoby na oszczędność energii to wdrożenie istotnych zmian w eksploatowaniu istniejących budynków na przykład zmniejszenie parametrów minimalnych dla ciepłej wody z 50 do 40/35 stopni, zmniejszenie wymiany powietrza w nieruchomościach z 3/h na 2/h, powrót do niedziel handlowych w celu rozłożenia zużycia energii w centrach handlowych, podwyższenie  maksymalnej temperatury latem i obniżenie minimalnej zimą w budynkach biurowych, hotelach i budynkach handlowych, zmiana modelu pracy na poranną i popołudniową np. przesunięcie godzin pracy - zwłaszcza w fabrykach.

Niestety większości tych zmian, aby mogły być skutecznie implementowane, wymagałaby przyjęcia odpowiednich regulacji prawnych, ponieważ przykładowo w biurowcach wiele umów najmu określa konkretne parametry powietrza i temperatury, a ich niedochowanie może spowodować roszczenia najemców skutkujące w wypowiedzeniu umowy najmu.

Zatem przyjęcie stosownych regulacji prawnych pozwoliłoby na efektywne wprowadzenie zmian poprzez dostosowanie umów do właściwych przepisów. Możliwe są także zmiany „techniczne”. Na  etapie projektowania i budowy budynków można wprowadzić również wiele rozwiązań np. standaryzację w zakresie wykorzystania dachów jako miejsc do instalacji fotowoltaicznych. Te zmiany jednak mogą nam pomóc w przyszłości, nie dziś. Inne sposoby to edukacja najemców i zarządców poprzez zachęcanie do analizy poziomu mocy umownych energii cieplnej i zamówienie jej na poziomie racjonalnym w stosunku do odnotowanych maksymalnych poziomów za ostatnie 24 miesiące. Standardem na rynku jest zamawianie wartości nawet 100-200 proc. wyższych niż praktyczne zapotrzebowanie (niesie to ryzyko niedogrzania w przypadku pojawienia się długotrwałej i ostrej zimy). Ważna jest także edukacja najemców, wyłączanie świateł czy oszczędne używanie energii przez firmy świadczące usługi sprzątające.

Jaką przewiduje Pani przyszłość dla nieruchomości w związku z rosnącą inflacją?

Inflacja wpływa na wzrost kosztów utrzymania budynków, kosztów budowy nowych budynków i kosztów adaptacji. Niektóre pozycje kosztowe rosną znacznie szybciej niż inflacja. Jeśli do samej inflacji dołączymy wzrost kosztów energii, niepewność związaną z wojną w Ukrainie i gorsze warunki finansowania dłużnego inwestycji, wydaje się że czeka nas okres spowolnienia inwestycji. W związku z ustawą deweloperską wielu deweloperów występowało o pozwolenia na budowę, uzyskując je jeszcze na starych zasadach. Jednak niektóre z inwestycji, zwłaszcza mieszkaniowych, mogą się nie rozpocząć ze względu na brak finansowania. Finalnie na pewno poziom rentowności będzie znacznie niższy.

Rząd szykuje duże zmiany. Co sądzi Pani o pomyśle, aby właściciele płacili za wzrost wartości nieruchomości, nawet gdy nie będą planowani ich sprzedaży?

 W przypadku zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz opłaty planistycznej, w najnowszej wersji projektu ustawy, opublikowanej kilka dni temu, ministerstwo zrezygnowało z przepisów dotyczących opłaty planistycznej. Uwzględniło tym samym uwagi Stowarzyszenia PINK przedstawione w toku konsultacji publicznych.

Jak jesienią i zimą będzie wyglądać praca w biurach? Czy biurowce w ogóle będą działać?

Zarządcy i właściciele szukają możliwości oszczędności prądu. Praca hybrydowa weszła w nawyk, jednak o pracy całkowicie zdalnej mogą myśleć tylko niektóre branże - dla większości firm kontakt z biurem i zespołem jest konieczny. Biura elastyczne, tj. takie, które szybko pozwalają na reorganizacje i dostosowanie do różnych modeli pracy, to coraz częstsza praktyka.

Biurowce są więc potrzebne i będą działać, tyle, że w warunkach ciągłych zmian. Jednak poważnie obawiamy się ryzyka wyłączeń prądu i konsekwencji, jakie one niosą, choćby z potencjalną koniecznością ewakuacji budynków. 

Warto zaznaczyć, że wyłączenia prądu mogą doprowadzić nie tylko do ewakuacji, ale również do uszkodzeń systemów i urządzeń, które nie mogą pracować bez ciągłości zasilania.

A jak według Pani będzie wyglądać sytuacja z centrami handlowymi?

Analizując dane zagregowane, zarówno odwiedzalność, jak i obroty wróciły do stanu sprzed pandemii (2019 rok). Obroty są nawet wyższe, ale to może być w części spowodowane również inflacją. Nie można więc mówić o ogólnej złej kondycji sektora handlowego. Podwyżki energii bardzo obniżą rentowności zarówno właścicieli budynków, jak i najemców. Dla sektora handlowego jeszcze większym zagrożeniem niż dla biur i magazynów są możliwe wyłączenia lub ograniczenia w dostawach prądu. Poza ryzykiem wybuchu paniki przy ewakuacjach (dziennie centra handlowe odwiedza ok. 4 mln ludzi) i ryzykiem uszkodzenia urządzeń czy systemów, mamy tu widmo zniszczenia zapasów żywności w hipermarketach czy w budynkach magazynowych oraz uszkodzenia szeregu innych produktów, w tym także medycznych, które wymagają przechowywania w odpowiednich warunkach.   

Czy branża nieruchomości może jeszcze funkcjonować w duchu optymizmu?

Rozsądny optymizm jest nieodłączną częścią sukcesu w biznesie. Niestety mamy obecnie wiele czynników powodujących ciągłe zmiany w otoczeniu gospodarczym i politycznym. Na niektóre z nich, takie jak wojna w Ukrainie czy inflacja, nie mamy wpływu, więc pozostaje „robić swoje”. Nasza branża próbuje znajdować rozwiązania w każdej  trudnej sytuacji – zarówno w okresie pandemii COVID-19, jak i teraz.

Na problemy z prądem (wyłączenia) staramy się przygotowywać z wyprzedzeniem np. poprzez przygotowanie zasilania dodatkowego. To świadczy o olbrzymich pokładach optymizmu. Mamy nadzieję, że rozwiązania legislacyjne wprowadzane w związku z aktualną sytuacją energetyczną zostaną wypracowane na drodze dialogu i porozumienia z branżą.