• Jak podają media, podatek od nadmiarowych zysków ma dotknąć już nie tylko spółki energetyczne, ale wszystkie duże firmy.
  • Choć nie ma jeszcze dokładnych przepisów, z informacji wynika, że Jacek Sasin chce, by firmy zatrudniające więcej niż 250 pracowników i mogące się pochwalić odpowiednio wysokim wzrostem marż (w porównaniu ze średnimi marżami z lat 2018-2019 oraz 2021), zapłaciły 50-proc. podatek od zysków.
  • Zapowiedź podatku od zysków nadzwyczajnych wywołała wielkie zamieszanie.
  • Na ostatnim Property Forum branża nieruchomości podkreślała, że  największą trudnością dla firm nieruchomościowych, inwestorów i doradców jest dziś ogromny chaos legislacyjny.
  • Mamy coraz większe doregulowanie rynku, w tym deweloperskiego. Mocnym impulsem dla rynku jest chociażby ustawa deweloperska, która doregulowuje rynek poprzez nakładanie kolejnych obciążeń na deweloperów.
  • Nie ma w zapowiedziach żadnych rozwiązań proprzedsiębiorczych, ulg proinwestycyjnych, obniżeń podatkowych. Są za to informacje, że trend zwiększania obciążeń będzie coraz silniejszy. 

Rynek nieruchomości komercyjnych w roku 2022 to rynek oparty w zasadzie na samych niepewnościach. Nie brakuje wyzwań globalnych, które związane są z sytuacją na świecie, rosnącą inflacją, stopami procentowymi, wzrostami cen zasobów. Polscy przedsiębiorcy z branży nieruchomości borykają się jednak także z niepewnością i ciągłymi zmianami systemu prawnego i podatkowego.

Oceną już wprowadzonych i dopiero projektowanych regulacji prawnych dzielili się w trakcie tegorocznego Property Forum 2022 uczestnicy dyskusji „Prawo w nieruchomościach”.

Największe problemy – chaos w przepisach, ciągłe zmiany, brak wsłuchania się w głosy branży

- Największą trudnością dla firm nieruchomościowych, inwestorów i doradców jest dziś ogromny chaos legislacyjny. Zmiany wprowadzane są bardzo szybko i z krótkim okresem na wnoszenie uwag. W szczególności dotyczy to zmian podatkowych – mówiła w trakcie Property Forum Agnieszka Jachowicz, członek zarządu, dyrektor operacyjny w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych.

Agnieszka Jachowicz, członek zarządu, dyrektor operacyjny w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych.
Agnieszka Jachowicz, członek zarządu, dyrektor operacyjny w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych.

W ciągu ostatnich lat mieliśmy zmianę ustawy o podatku dochodowym, następnie wprowadzono Polski Ład, który spowodował panikę na początku roku, a firmy zaczęły robić gorączkowe ruchy, by się do niego przystosować. Po pół roku wiele zapisów zmieniono, a kolejna nowelizacja pojawiła się już w lipcu 2022.

- Mamy też tak ważne dla branży zmiany jak podatek u źródła, amortyzacja, podatek minimalny czy raportowanie spółek nieruchomościowych, a branża często nie ma nawet czasu, aby zapoznać się z poszczególnymi zmianami – dodawała Agnieszka Jachowicz.

Potwierdzał to Maciej Machlejd, radca prawny, Senior Associate, kancelaria Noerr.

Maciej Machlejd, radca prawny, Senior Associate, kancelaria Noerr.
Maciej Machlejd, radca prawny, Senior Associate, kancelaria Noerr.

- Tendencja w legislacji jest taka, że mamy coraz większe doregulowanie rynku, w tym deweloperskiego. Mocnym impulsem dla rynku jest chociażby ustawa deweloperska, która doregulowuje rynek poprzez nakładanie kolejnych obciążeń na deweloperów. Dotyczy to też ustaw projektowanych takich jak projekt reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego, który kosztem tego, że będziemy mieli większy ład przestrzenny, ogranicza dostępność gruntów i przerzuca koszty inwestycji na inwestorów. Wśród ustaw, które mamy obecnie na etapie projektowania, są też przepisy pomagające w przekształcaniu budynków i gruntów przeznaczonych na cele usługowe i handlowe na mieszkalne czy ustawa liberalizująca obrót gruntami rolnymi.

Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich dodawał, że jego zdaniem to nie chaos i ciągle zmieniające się „na kolanie” przepisy są, wbrew pozorom, największym wyzwaniem dla branży od strony prawno-podatkowej.

Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

- Zawsze mieliśmy zmiany podatkowe i zmiany w przepisach. Jako generalny problem postrzegałbym jednak to, że pierwszy raz jak moja pamięć sięga, mamy sytuację, że rząd wysyła oficjalny i jawny komunikat do przedsiębiorców: „Zamierzamy was skubać bardziej”. Nie ma w zapowiedziach żadnych rozwiązań proprzedsiębiorczych, ulg proinwestycyjnych, obniżeń podatkowych. Są informacje, że trend zwiększania obciążeń będzie coraz silniejszy. A to zabija przedsiębiorczość w naszym kraju – mówił Konrad Płochocki.

Skomplikowanie polskich podatków odstrasza inwestorów

Część klientów wstrzymuje się z inwestowaniem środków w Polsce bądź wybiera inne kraje z regionu CEE. Czasami wynika to z ryzyka geopolitycznego, ale czasami z percepcji Polski jako państwa o stosunkowo największym stopniu skomplikowania regulacji podatkowych. Przykładem przepisu o dużym poziomie skomplikowania jest chociażby rygorystyczny reżim podatku u źródła (WHT). Jego wejście w życie było przekładane przez ustawodawcę 7 razy, a ostatecznie wszedł w życie od 1 stycznia b.r.

- Gdy klienci decydują się na inwestowanie w Polsce, znaczenie ma oczywiście wiele obszarów, nie tylko podatkowy. Jest ryzyko geopolityczne związane z panującą na świecie sytuacją. Jest sytuacja makroekonomiczna i obserwowane spowolnienie. Gdy jednak pojawia się alternatywa w postaci bardziej przejrzystego systemu podatkowego, coraz częściej zdarza się, że klienci pomijają Polskę. Otoczenie prawno-podatkowe nam nie pomaga. Jak to się dzieje, że innym się udaje, a nam nie? Dobrym przykładem są Czechy – regulacje są tu w miarę proste, a system podatkowy znacznie łatwiejszy – mówił Łukasz Bączyk, Head of Tax, ASB Poland.

Łukasz Bączyk, Head of Tax, ASB Poland
Łukasz Bączyk, Head of Tax, ASB Poland

Co z tymi REIT-ami?

Resort finansów wstrzymał prace nad ustawą o REIT-ach. Argumenty rządowe były takie, że uruchomienie popytu ze strony funduszy kupujących nieruchomości na wynajem mogłoby skutkować dalszym wzrostem cen. Co dalej z REIT-ami? Jakie oczekiwania ma branża? Czy zawieszenie prac nad REIT-ami spowoduje problemy z dalszym rozwojem rynku PRS?

- Ustawa o REIT-ach jest potrzebna – przekonywała Agnieszka Jachowicz. – Rynek nie lubi pustki i różne firmy próbują stworzyć wehikuły bez regulacji, które mają działać podobnie jak REIT-y, ale kończy się to wpadkami i interwencjami Komisji Nadzoru Finansowego. Branża oczekuje, że regulacje będą, ale teraz nic faktycznie nic na to nie wskazuje. 

Rząd obawia się, że wprowadzenie REIT-ów podbiłoby ceny mieszkań, ale ta ocena jest błędna, konstatował Maciej Malchlejd. Wprowadzenie REIT-ów powoduje zwiększenie ilości, a więc podaży mieszkań, a w rezultacie zmniejszenie cen To właśnie dotowanie kredytów wzmacnia stronę popytową, a więc zwiększa ceny mieszkań. Sektor PRS-owy wchodzi na rynek niezależnie od tego, czy ustawa jest, czy jej nie ma. Mamy na to szereg przykładów – dodawał Maciej Machlejd.

Czy projekt reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego rozwiąże problemy z planowaniem przestrzennym w Polsce?

Wciąż na etapie opiniowania jest projekt reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego. Może on wejść w życie już w 2023 roku. Branża nieruchomości ma wiele obaw, aczkolwiek uważa kierunek zmian za słuszny. W trakcie dyskusji obszernie odniosła się do tego wątku Renata Piwowarczyk, członkini Pracodawców RP i dyrektor działu prawnego w firmie Karmar:

- Na etapie opiniowania jest zastąpienie studium uwarunkowań przestrzennych przez plan ogólny. Planowany termin to 1 stycznia 2026, co jest ryzykowne w kontekście stagnacji przedsięwzięć inwestycyjnych. Pozytywne z kolei jest to, że będą zmiany w procedurze planistycznej oraz zobowiązanie do skrócenia tej procedury do ośmiu miesięcy oraz planowany tryb uproszczony. Warto też docenić cyfryzację – wprowadzenie rejestru urbanistycznego w 2026 roku. Pojawia się tam również wątek zintegrowanych planów inwestycyjnych. To założenie, aby umożliwić realizację inwestycji wymagających większej ilości uzgodnień. Wprowadzenie takiego planu pomogłoby w szybszym realizowaniu inwestycji o szerszym zasięgu – dodała Renata Piwowarczyk.

Renata Piwowarczyk, członkini Pracodawców RP i dyrektor działu prawnego w firmie Karmar
Renata Piwowarczyk, członkini Pracodawców RP i dyrektor działu prawnego w firmie Karmar

Maciej Machlejd także pozytywnie ocenił projekt ustawy, stwierdzając jednocześnie, że jest on spóźniony, ponieważ miasta już się rozlały – a to wszystko dlatego, że gminom odebrano władztwo planistyczne, które projekt ustawy próbuje przywrócić.

- Polskie miasta są straszliwie rozlane – zgodził się Konrad Płochocki – Warszawa przy takiej samej liczbie ludności jest sześć razy większa niż Barcelona. Sześciokrotnie więcej musimy więc płacić na infrastrukturę czy komunikację miejską. W obliczu zmian klimatycznych rozlewanie się miast jest morderstwem dla przyszłych pokoleń i trzeba to jasno powiedzieć. Ogólna ocena tej reformy z naszej strony jest na czwórkę z plusem. Owszem, złożyliśmy 120 stron uwag co do szczegółów, które wymagają dopracowania, ale kierunek zmian jest słuszny.

W dyskusji „Prawo w nieruchomościach”, która odbyła się 19 września 2022 roku w trakcie Property Forum udział wzięli:
· Łukasz Bączyk, Head of Tax, ASB Poland
· Agnieszka Jachowicz, członek zarządu, dyrektor operacyjny, Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych
· Maciej Machlejd, radca prawny, Senior Associate, kancelaria Noerr
· Renata Piwowarczyk, Pracodawcy RP
· Konrad Płochocki, wiceprezes, Polski Związek Firm Deweloperskich
Moderacja:
· Justyna Łotowska, dziennikarka, PropertyNews.pl

Najciekawsze biura, biurowce, powierzchnie coworkingowe oraz biura serwisowane na sprzedaż lub do wynajęcia. Zobacz oferty na PropertyStock.pl