PARTNERZY PORTALU

Czy rozbiórka wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Czy rozbiórka wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy?
  • Autor: Wojciech Koczara, Przemysław Kucharki, CMS Cameron McKenna
  • Dodano: 18 mar 2013 10:42

W praktyce orzeczniczej wojewódzkich sądów administracyjnych oraz samorządowych kolegiów odwoławczych prezentowany jest pogląd, że rozbiórka obiektu budowlanego nie wymaga wydania decyzji o ustaleniu zagospodarowania terenu i warunków rozbiórki, również na terenach, dla których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Takie podejście pozornie może wydawać się wręcz zgodne z oczekiwaniami inwestorów - wyeliminowanie z procesu inwestycyjno-budowlanego konieczności uzyskiwania jednej z szeregu decyzji administracyjnych niewątpliwie ułatwia i przyspiesza ten proces.

  • Autor: Wojciech Koczara, Przemysław Kucharki, CMS Cameron McKenna
  • Dodano: 18 mar 2013 10:42

Niemniej jednak, podejście takie wydaje się nie mieć uzasadnienie w obowiązującym prawie planowania i zagospodarowania przestrzennego, a przynajmniej do czasu ugruntowania linii orzeczniczej należałoby do kwestii tej podchodzić z ostrożnością.

Rozbiórka a zmiana zagospodarowania terenu

W świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ("u.p.z.p.") zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana również dla zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę (chyba że zmiana jest tymczasowa, jednorazowa i nie trwa dłużej niż rok).

 

Zgodnie z prawem budowlanym, za "roboty budowlane" uznaje się budowę, a także prace polegające m.in. na rozbiórce obiektu budowlanego. Termin "zmiana zagospodarowania terenu" nie został z kolei ustawowo zdefiniowany. Jest to pojęcie z zakresu urbanistyki, które w orzecznictwie sądowym w sprawach dotyczących planowania przestrzennego jest rozumiane szeroko, w ujęciu zbliżonym do potocznego rozumienia tego terminu.

Praktyka orzecznicza

Mimo stosunkowo jasnego brzmienia przepisów regulujących omawiane zagadnienie, w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych zarysowuje się teza, że przepisy u.p.z.p. nie dają podstaw do ustalenia warunków rozbiórki. W ten sposób orzekały Wojewódzkie Sądu Administracyjne w Warszawie, Poznaniu, czy Gdańsku, a w oparciu o wyroki sądów administracyjnych swą praktykę kształtują samorządowe kolegia odwoławcze. Dotychczas bezpośrednio w kwestii powyższej nie wypowiadał się natomiast Naczelny Sąd Administracyjny.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej niejednokrotnie nie przyjmują wniosków o wydanie warunków rozbiórki, co zachęca z kolei projektantów do nieobejmowania rozbiórek zakresem wniosków o wydanie decyzji ustalających warunki zabudowy. W efekcie, na obszarach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, organy architektoniczno-budowlane wydają pozwolenia na rozbiórkę, nie wymagając wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach rozbiórki. Jeśli natomiast dana rozbiórka nie wymaga pozwolenia "rozbiórkowego", roboty budowlane prowadzi się wyłącznie w oparciu o tzw. zgłoszenie.

Sytuacje takie mogą mieć miejsce nie tylko tam, gdzie inwestycja sama w sobie polega na rozbiórce obiektu budowlanego. Kwestia powyższa powstanie również przy realizacji inwestycji, w ramach których rozbiórka to tylko jeden z szeregu elementów większego projektu objętego pozwoleniem na budowę.

Ryzyka i rekomendacje

Nie wdając się w szczegółowe rozważania teoretyczne, trudno doszukać się głębszego uzasadnienia prawnego omawianego poglądu orzeczniczego na gruncie przepisów u.p.z.p. Nie powinno budzić większych wątpliwości, że rozbiórka obiektu budowlanego co do zasady zmienia zagospodarowanie terenu, a to z kolei wymaga ustalenia warunków zabudowy (rozbiórki). Nie można wykluczyć, że u podstaw omawianego poglądu leży językowe określenie omawianej tutaj decyzji administracyjnej. Powszechnie mówi się przecież o decyzji o "warunkach zabudowy", a z czysto językowego punktu widzenia "zabudowa" jest przeciwieństwem "rozbiórki".

Wydanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego bez wymaganej decyzji o ustaleniu warunków rozbiórki może prowadzić nawet do stwierdzenia nieważności pozwolenia na rozbiórkę. Jeśli rozbiórka stanowi jeden z elementów inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, ryzyko stwierdzenia nieważności dotyczyłoby zasadniczo tylko części pozwolenia na budowę, jednak samo zainicjowanie procedury stwierdzenia nieważności nawet w odniesieniu do części pozwolenia budowlanego rodziłoby szereg komplikacji.

Z tych względów, przynajmniej do czasu wyrażenia poglądu w powyższej kwestii przez Naczelny Sąd Administracyjny i jego utrwalenia, inwestorom i projektantom należałoby rekomendować, aby w przypadku konieczności rozbiórki obiektów budowlanych w związku z realizowaną inwestycją, każdorazowo rozważali wystąpienie o wydanie warunków rozbiórki, a w razie odmowy wydanie takiej decyzji, analizowali przyczyny odmowy i potencjalne dalsze działania.

Autorzy: Wojciech Koczara, Partner; Przemysław Kucharki, starszy prawnik. Departament nieruchomości CMS Cameron McKenna.


WSZYSTKIE KOMENTARZE (1)

  • mecenas mak 2021-05-05 11:16:54
    panowie proponuję głębszy proces myślowy i trzymanie się wykładni celowościowej. Co zatem według was należałoby porównywać w wyznaczonym obszarze analizowanym - istniejące tereny do rozbiórki ?, Jak takowych by nie było to co ?. jakie parametry decyzji ustalać do rozbiórki ??? Ciekawszym problemem jest wydanie decyzji o warunkach dla np budowli wyłącznie podziemnej .

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.238.125.76
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!