Marcowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego ws. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pozwolił na dokładniejszą analizę przepisów prawa.
Jak tłumaczą eksperci Deloitte, przed wyrokiem wiele podmiotów w poprzednich latach występowało o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednorazowa (lub rozłożona na kilka rat) opłata z tego tytułu była z wielu względów atrakcyjna. Przekształcenie pozwalało na uzyskanie szerszych uprawnień do nieruchomości, z reguły koszt przekształcenia (w wypadku nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym) mieścił się w granicach 30-45 proc. wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste takich nieruchomości wynosi 3 proc. wartości nieruchomości, przekształcenie szybko się zwracało.
Inna korzyść to m.in. mimo większego, skumulowanego wydatku związanego z przekształceniem; przekształcenie pozwalało uniknąć ryzyka związanego z podnoszeniem opłat rocznych za użytkowanie w przyszłości. Co więcej, zasady określone w ustawie z 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania w prawo własności były w opinii samorządów niekorzystne, głównie z powodu odebrania samorządom autonomii w decydowaniu o własnym zasobie mieszkaniowym. Prawo do przekształcenia przysługiwało bowiem każdemu wnioskodawcy, który spełniał wymagania ustawowe, co powodowało, że samorządy nie mogły co do zasady odmówić dokonania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Konsekwencje wyroku
Z inicjatywy Rady Miasta Szczecina i Rady Gminy Ustronie Morskie rozpoczęło się w 2013 r. postępowanie przed Trybunałem Konstytucyjnym zmierzające do oceny przepisów omawianej ustawy. W dniu 10 marca 2015 r. TK stwierdził, że rozszerzenie zakresu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności narusza zasady zaufania do państwa i prawa oraz sprawiedliwości społecznej, a także podstawy samodzielności gmin. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego wywarł skutek z dniem ogłoszenia, to jest z dniem 17 marca 2015 r.
Na płaszczyźnie proceduralnej oznaczało to dwie kwestie: utraciły moc przepisy dające osobom prawnym możliwość żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a także decyzje wydane w takich sprawach po 17 marca były obarczone wadą prawną stanowiącą podstawę do stwierdzenia ich nieważności. Bez znaczenia pozostawało, kiedy dany podmiot złożył wniosek o przekształcenie. Opieszałość samorządu lub świadome działanie w tym zakresie, skutkowało odmową wydania decyzji lub stwierdzeniem nieważności decyzji już wydanych. Sądy wieczystoksięgowe również odmawiały dokonywania wpisów na podstawie decyzji wydanych po 17 marca.
Czy wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może przyczynić się do aktualizacji opłaty rocznej?
Aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste w wielu przypadkach nie ma charakteru regularnego, tj. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być dokonywana nie częściej niż co trzy lata. Aktywność samorządów w tym zakresie jest podyktowana głównie potrzebami finansowymi. W praktyce często jednak można spotkać się z długoletnimi okresami bez aktualizacji opłaty, co zwykle łączy się z brakiem bieżącej praktyki samorządu w tym zakresie.
Nie można wykluczyć, że w przypadku podmiotów, które bezskutecznie, w wyniku wyroku TK, ubiegały się o przekształcenie, samorządy lokalne przypomną sobie o możliwości aktualizacji opłat, tym bardziej, jeśli dokonane na potrzeby postępowania przekształceniowego operaty wprost wskazują wysoką bieżącą wartość nieruchomości. Wskazać dodatkowo należy, iż zarówno dla celów aktualizacji opłaty rocznej, jak i dla celów przekształcenia wycena nieruchomości gruntowej jest dokonywana na takich samych zasadach.
Mając na uwadze zbliżający się koniec roku, nie można wykluczyć, że samorządy lokalne będą dążyć do aktualizacji w oparciu o informacje uzyskane w związku z postępowaniem z wniosku o przekształcenie (tj. wykorzystując okoliczność, iż doszło do znacznego wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w porównaniu do wartości przyjętej na potrzeby wcześniejszej aktualizacji opłaty rocznej).
Czy operat sporządzony na potrzeby przekształcenia może być podstawą do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste?
W większości przypadków, na potrzeby przekształcenia, konieczne było sporządzenie operatu, który wskazywał wartość nieruchomości i w konsekwencji wysokość opłaty za przekształcenie. Powstaje więc pytanie, czy taki dokument może stanowić bezpośrednią podstawę do dokonania aktualizacji. A bardziej konkretnie: czy samorządy dysponują wszystkimi dokumentami do zmiany opłaty za użytkowanie.
Mając na uwadze, że operat szacunkowy co do zasady jest sporządzany w określonym celu, wydaje się, że taki operat nie jest wystarczający dla dokonania aktualizacji opłaty. Wyciągi z operatów wykorzystywanych przy przekształceniu powinny jasno wskazywać cel i podstawę prawną ich przygotowania. Stąd wypowiedzenia opłaty rocznej dokonane w oparciu o taki dokument będą w naszej ocenie obarczone wadą.
Wartość nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
Nieudane przekształcenie prawa użytkowania we własność może w naszej ocenie przyciągnąć uwagę samorządu i w konsekwencji prowadzić do prób aktualizacji opłaty rocznej. Określona na potrzeby przekształcenia wartość nieruchomości może stanowić wyznacznik potencjalnego podwyższenia opłat, jednakże samorząd nie będzie mógł automatycznie posłużyć się materiałem dowodowym zebranym w postępowaniu prowadzonym z wniosku o przekształcenie.
Z drugiej jednak strony określona na potrzeby przekształcenia wartość nieruchomości może okazać się korzystna z punktu widzenia użytkownika wieczystego. Może być bowiem ona sygnałem dla użytkownika wieczystego, iż ze względu na niską wartość nieruchomości, opłacalne jest w tym momencie wystąpienie przez użytkownika wieczystego z wnioskiem o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej w dół (takie uprawnienie przewidziane zostało w art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Nie przegap najważniejszych wiadomości
Obserwuj nas w Google News
Komentarze