Jak nie kupić rozległego terenu w centrum Poznania? To proste: wpłacić 20 milionów zł wadium, zanieść syndykowi masy upadłościowej po Zakładach Naprawy Taboru Kolejowego kopertę z ofertą, po czym… obowiązkowo opuścić jego kancelarię i po dwóch godzinach wrócić na otwarcie ofert.

O konieczności opuszczenia kancelarii na dwie godziny po upływie terminu złożenia ofert mówi regulamin 16. już przetargu na teren po upadłych ZNTK Nieruchomości Sp. z o.o.

Ten duży (prawie 20 ha) kawałek ziemi w samym centrum Poznania, syndyk likwidujący majątek ZNTK sprzedawał bezskutecznie aż 14 razy, po raz pierwszy w 2017 r.

Ten duży (prawie 20 ha) kawałek ziemi w samym centrum Poznania, syndyk likwidujący majątek ZNTK sprzedawał bezskutecznie aż 14 razy, po raz pierwszy w 2017 r. Za 15. razem znalazł się nabywca, który wygrał przetarg oferując kwotę ponad 206 milionów złotych. Syndyk podpisał z nim dwie umowy przedwstępne, jednak później od nich odstąpił. Mimo iż zwycięzca przetargu zapowiedział wystąpienie na drogę sądową, syndyk ogłosił 16. z kolei przetarg, z ceną wywoławczą 130 milionów zł – znacznie niższą od uzyskanej poprzednio. Dzieje się tak w sytuacji, gdy ceny atrakcyjnych działek w dużych miastach biją rekordy wszechczasów. Wygląda więc na to, że syndyk lubi sprzedawać, ale nie bardzo chce sprzedać. Uwaga: 20 milionów zł wadium wpłacone w marcu nie wróciło do zwycięzcy przetargu numer 15.

Wolne Tory - propozycja zagospodarowania. fot. UM Poznań
Wolne Tory - propozycja zagospodarowania. fot. UM Poznań

Wczoraj ZNTK, jutro Wolne Tory?

Nieruchomość po ZNTK to teren bardzo ważny dla Poznania. Położony niemal w samym centrum, przy ul. Roboczej, ma w przyszłości stanowić część dzielnicy Wolne Tory.

Nieruchomość po ZNTK to teren bardzo ważny dla Poznania. Położony niemal w samym centrum, przy ul. Roboczej, ma w przyszłości stanowić część dzielnicy Wolne Tory.

Zgodnie z licznymi wypowiedziami władz miasta, ma to być wizytówka Poznania. Na zaniedbanych dotąd terenach ma powstać nowoczesna dzielnica o charakterze śródmiejskim, z bogactwem terenów zielonych oraz ogólnodostępnymi przestrzeniami otoczonymi zwartą, prestiżową zabudową. Projekt planu zagospodarowania przewiduje wielorodzinne budynki mieszkaniowe, obiekty usługowe i służące oświacie, tereny zielone oraz plac miejski. Nowa dzielnica ma być połączeniem nowoczesności i tradycji. W sąsiedztwie nowych budynków będą się znajdować obiekty zabytkowe, np. hala nitowa i wieże ciśnień, poddane rewitalizacji i adaptacji do nowych funkcji. Jednym z takich budynków jest hala dawnych ZNTK, która ma zyskać nowe życie. W pobliżu powstanie niewielki park dla mieszkańców oraz kościół. Na południu dzielnicy, przy wieży ciśnień, zaplanowano trójkątny plac, przylegający do ceglanych murów dawnego Młyna Hermanka. Do spełnienia tej przyjemnej dla poznaniaków wizji potrzeba w pierwszej kolejności inwestora, który przejmie teren. Jeszcze w lutym wydawało się, że sprawa jest przesądzona.

Przetarg na grunty ZNTK w cieniu pozwów i żurawia

20 - liczba, którą ta historia wydaje się być naznaczona. Za 20-hektarowy teren 20 milionów wadium wpłaciła syndykowi spółka Ceglana Sp. z o.o. z Krakowa, która w lipcu 2021 r. wygrała 15. z kolei przetarg. W sierpniu 2021 r. zawarła ona z syndykiem dwie odrębne umowy przedwstępne sprzedaży praw do nieruchomości. Przed zbliżającym się terminem zawarcia właściwych umów i zapłaty reszty z ponad 206 milionów ceny, Ceglana Sp. z o.o. zleciła dokonanie ogólnych oględzin nieruchomości. Wykazały one, że w bezpośrednim sąsiedztwie prowadzona jest budowa ogromnej stacji transformatorowej. Za zgodą syndyka, część sprzedawanych nieruchomości została udostępniona - bez wiedzy i zgody spółki Ceglana, a więc wbrew umowie - na potrzeby tej budowy. Po terenie objętym umowami jeździły pojazdy budowy. Stanęły tam też kontenery budowlane, przenośne toalety, ogrodzenie, brama wjazdowa i „żuraw”. Pomiędzy budynkami, na innych działkach wchodzących w skład nieruchomości, składowany był niewiadomego pochodzenia grunt lub odpady. Ceglana Sp. z o.o. zawnioskowała do syndyka o wyjaśnienia, a wobec ich nie udzielania wezwała go m.in. do doprowadzenia nieruchomości do stanu, o którym została zapewniona w umowie przedwstępnej. Syndyk odmówił wyjaśnienia sytuacji, a następnie odstąpił od umów sprzedaży i jednocześnie postanowił zachować 20 milionów wadium. Ceglana oficjalnie zapowiedziała dochodzenie swoich praw na drodze sądowej, a następnie poinformowała syndyka o złożeniu pozwów przeciwko niemu.

Tymczasem w kwietniu pojawiło się ogłoszenie o 16. z kolei przetargu na działki ZNTK Nieruchomości. Z ceną wywoławczą niższą od oferty Ceglanej, a także z nowym, a nawet nowatorskim regulaminem. Za to bez informacji o roszczeniach Ceglanej i wzmiankach w księgach wieczystych sprzedawanych działek na rzecz tej spółki.

Tymczasem w kwietniu pojawiło się ogłoszenie o 16. z kolei przetargu na działki ZNTK Nieruchomości. Z ceną wywoławczą niższą od oferty Ceglanej, a także z nowym, a nawet nowatorskim regulaminem. Za to bez informacji o roszczeniach Ceglanej i wzmiankach w księgach wieczystych sprzedawanych działek na rzecz tej spółki.

Regulamin jednostronny, za to niepewny

Nowy regulamin postępowania sprzedażowego, poza koniecznością opuszczenia kancelarii na dwie godziny po złożeniu ofert, a przed ich otwarciem, zawiera rozwiązania dające syndykowi dużą dowolność w procedowaniu.

Dokument określa na przykład termin końcowy zawarcia umów, przy jednoczesnej swobodzie syndyka w zakresie wyznaczenia innego, wcześniejszego terminu. Na dodatek syndyk jednostronnie ma zawiadomić o terminie zawarcia umowy. W normalnych relacjach strony wspólnie ustalają takie terminy, co przy dużej wartości transakcji ma niebanalne znaczenie.

Jednostronne wyznaczenie terminu przez syndyka może doprowadzić do postawienia kontrahenta niejako „pod ścianą”. Wskazuje się dowolną datę, a w przypadku niestawiennictwa – można zatrzymać wpłacone wadium – oceniają doradcy prawni spółki Ceglana – Taki warunek, nałożony na możliwość narzucenia przez syndyka treści umowy, nieznanej wcześniej oferentom, jest wprost sprzeczny z przepisami prawa.

Jeszcze inny zapis regulaminu, mówi, że syndyk nie jest zobowiązany do złożenia oświadczenia, że nieruchomość zostanie wydana w stanie wolnym od osób trzecich i rzeczy będących własnością osób trzecich. W świetle tego, co dzieje się na nieruchomości, oraz braku informacji o stanie faktycznym w ogłoszeniu o przetargu, jest to, zdaniem prawników, naruszenie zasady uczciwego obrotu.

Regulamin dodatkowo umożliwia syndykowi uchylenie się od zawarcia umowy nawet z podmiotem, którego oferta zostanie przyjęta. To kolejny zapis przyznający syndykowi nadmierną władzę w toku postępowania przetargowego. Syndyk, nie bacząc na trud i koszty poniesione przez oferentów, którzy przystąpili do przetargu, może im w każdym czasie podziękować, bez żadnych konsekwencji finansowych.

To nie koniec. Regulamin zawiera niespotykane postanowienie o przerwie w posiedzeniu po otwarciu ofert. Może ona być nawet kilkudniowa, ale nie wiadomo czemu miałaby służyć. Jak by tego było mało, regulamin umożliwia zmianę trybu i warunków sprzedaży, jak również samego… regulaminu. Tym samym syndyk gwarantuje sobie prawo zmiany zasad w trakcie postępowania. To trochę tak, jakby organizator cyklu Formuły 1 zapewnił sobie np. wprowadzenie zakazu wymiany opon w trakcie wyścigu.

Hektary ryzyk

Do przetargu z takim regulaminem podejdą tylko gracze o najmocniejszych nerwach. Tacy, którzy mogą sobie pozwolić na – przynajmniej czasową - utratę kontroli nad 20 milionami zł wadium. A i tych mogą zaskoczyć nieujawnione przez syndyka w dokumentacji fakty. W maju spółka Ceglana złożyła w poznańskim sądzie dwa pozwy przeciwko syndykowi. Oba dotyczą stwierdzenia obowiązku syndyka do zawarcia umów sprzedaży w wyniku rozstrzygniętego, 15. przetargu zgodnie z podpisanymi przedwstępnymi umowami.

Jeśli sąd wyda wyroki po myśli Ceglanej, przy jednoczesnej sprzedaży terenu przez syndyka w ramach aktualnego postępowania, bardzo skomplikuje to sytuację. Nabywca wyłoniony w 16. postępowaniu sprzedażowym musi liczyć się z ryzykiem utraty nabytej nieruchomości. Co gorsza, oddaliłoby to także realizację wizji nowoczesnej dzielnicy w miejscu dawnych zakładów przemysłowych w Poznaniu.

Jeśli sąd wyda wyroki po myśli Ceglanej, przy jednoczesnej sprzedaży terenu przez syndyka w ramach aktualnego postępowania, bardzo skomplikuje to sytuację. Nabywca wyłoniony w 16. postępowaniu sprzedażowym musi liczyć się z ryzykiem utraty nabytej nieruchomości. Co gorsza, oddaliłoby to także realizację wizji nowoczesnej dzielnicy w miejscu dawnych zakładów przemysłowych w Poznaniu.

Tekst powstał we współpracy z inwestorem

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl